Ristrutturazione casa e usufrutto: cosa si può fare?

Che legame c’è tra il concetto di ristrutturazione casa e usufrutto? Ovvero, quali interventi può realizzare chi possiede un usufrutto? Quali limiti ha posto il legislatore da questo punto di vista? Quali sono le regole per il godimento delle detrazioni fiscali?

 

 

Sono domande che si pongono coloro che vantano diritti usufruttuari su un’abitazione e vorrebbero procedere con degli interventi di ristrutturazione. Una evenienza, questa, tutt’altro che rara.

Ne parliamo in questo articolo, offrendo una panoramica dei diritti usufruttuari dal punto di vista delle ristrutturazioni e specificando in quali casi chi detiene un usufrutto può intervenire più o meno liberamente, anche quando manca l’assenso del nudo proprietario.

 

Cosa si intende per usufruttuario

 

Prima di indagare il legame tra la ristrutturazione casa e usufrutto è necessario chiarire cosa si intende questo termine. Esso infatti ricorre spesso nel linguaggio comune, ma altrettanto spesso il suo significato, quella reale almeno, è disconosciuto in quanto denota un fenomeno che oggettivamente riguarda una categoria di persone in particolare.

 

Dunque, cosa si intende per usufrutto? L’usufrutto è il diritto di abitazione di un immobile in assenza di proprietà completa. In questo caso, all’usufruttuario si oppone il nudo proprietario, che detiene la proprietà senza diritto di abitazione. Perché questa distinzione? Non si tratta di una particolarità del sistema legislativo italiano, anzi risponde a una esigenza abbastanza universale: ovvero consentire ad alcune categorie ufficiali di abitare nella casa di residenza anche quando, per svariati motivi, non detengono la proprietà. 

 

Pensiamo alle madri con figlio in caso di divorzio, ovviamente quando la casa coniugale apparteneva solo al marito. Pensiamo alla vedova, che mantiene l’usufrutto anche quando la proprietà dell’immobile viene suddivisa con gli altri eredi. 

 

La possibilità di scindere la proprietà completa in usufrutto e nuda proprietà, però, ha posto in essere alcune dinamiche negoziali. Non è affatto raro, per esempio, che un anziano venda la nuda proprietà, conservando per sé l’usufrutto. In questo modo ottiene della liquidità senza dover cambiare abitudini, o peggio cambiare casa.

 

Ovviamente, la questione dell’usufrutto è più complessa di così, in quanto si tratta pur sempre di una proprietà dimezzata, che se da un lato permette di conservare il diritto di abitazioni, dall’altro lato preclude alcune possibilità. Alcune di queste riguardano proprio la materia edilizia. E’ da qui che parte il ragionamento sul legame tra ristrutturazione casa e usufrutto. 

 

 

Su cosa può intervenire l’usufruttuario

 

Detto ciò, cosa può fare e cosa invece non può fare l’usufruttuario? Non è una domanda da poco, anche perché in genere chi possiede un usufrutto si “sente” padrone di casa. D’altronde ci abita. Tuttavia, il Testo Unico dell’Edilizia e alcune sentenze della Cassazione hanno ben definito il perimetro delle possibilità. Le quali, va detto, sono numerose ma non comprendono l’ampio ventaglio di opzioni che un proprietario “totale” ha a disposizione, non al cento per cento almeno. 

 

Per comprendere la ratio del legislatore è necessario capire quali titoli abitativi può richiedere l’usufruttuario. Ebbene, la risposta è: tutti. L’articolo 11, comma 1 del Testo Unico dell’Edilizia infatti recita: “l permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. Ora, secondo la giurisprudenza, e dunque secondo la Cassazione, l’usufruttuario possiede quel titolo.

 

Tuttavia c’è un “ma” da prendere in considerazione, ovvero un divieto che limita, e di molto, il margine d’azione dell’usufruttuario. Questo divieto è contenuto nell’articolo 986 del Codice Civile, il quale stabilisce che l’usufruttuario non può alterare la destinazione dell’immobile. Nei casi più plateali, non può edificare su un terreno agricolo. Nei casi più comuni, non può – ad esempio – trasformare un immobile in uno studio. Ovvero, tale divieto può essere aggirato se il nudo proprietario presta il suo consenso.

 

In definitiva, quindi, l’usufruttuario potrà effettuare:

 

• Opere di manutenzione ordinaria, che anzi sono a suo carico (in questo caso è paragonato al classico locatario)
• Opere di manutenzione straordinaria, come riparazione di elementi strutturali
• Opere di ristrutturazione edilizia, anche con addizioni, purché venga conservata la destinazione originaria dell’immobile.

 

Il consiglio, comunque, è di agire sempre di concerto con il nudo proprietario. In primis, per una questione etica. D’altronde, è vero che l’usufruttuario possiede il diritto di abitazione, ma è anche vero che il bene, un giorno, passerà a pieno titolo al nudo proprietario. Quando si opera una modifica, dunque, essa riguarda una proprietà altrui.

 

Il secondo luogo, è bene agire con il consenso del nudo proprietario (magari scritto) per evitare beghe legali. Alcuni interventi, infatti, sono borderline e potrebbero causare degli spiacevoli contenziosi. 

 

Consigli per migliorare l’immobile

 

L’obiettivo dell’usufruttuario non dovrebbe essere quello di modificare radicalmente l’aspetto di un immobile, magari rimanendo per un pelo al di qua del confine relativo alla destinazione. Piuttosto, l’obiettivo dovrebbe essere migliorare il grado di abitabilità dell’immobile. Tale obiettivo può essere raggiunto in maniera relativamente facile, senza spendere decine di migliaia di euro e senza entrare in collisione con il nudo proprietario (evenienza sempre spiacevole). 

 

Un’idea è intervenire sulle finiture, specie se queste sono vecchie e producono conseguenza dal punto di vista dell’abitabilità. Il riferimento è soprattutto ai serramenti, che sono responsabili – al pari di altri elementi – dell’efficienza energetica di un edificio. Cambiare i serramenti vuol dire evitare le dispersioni di calore e quindi risparmiare in bolletta. 

 

Con moderazione, è bene anche sostituire i rivestimenti, magari pavimenti compresi, per farli aderire al proprio gusto. Si tratta di una classe di interventi relativamente rapida, sia da porre in essere sia da “smantellare” (nel caso in cui il nudo proprietario non apprezzi, in futuro, le scelte dell’usufruttuario).