{"id":1847,"date":"2021-02-17T08:38:44","date_gmt":"2021-02-17T07:38:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ristrutturare-casa.org\/blog\/?p=1847"},"modified":"2026-01-16T21:59:23","modified_gmt":"2026-01-16T20:59:23","slug":"accorpamento-catastale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ristrutturare-casa.org\/blog\/accorpamento-catastale\/","title":{"rendered":"Accorpamento catastale: cos\u2019\u00e8, quando pu\u00f2 essere realizzato, quanto costa"},"content":{"rendered":"<h2><strong>L\u2019accorpamento catastale &#8211; chiamato ufficialmente accatastamento unico &#8211; \u00e8 un&#8217;opportunit\u00e0 che consente di mettere ordine tra i propri possedimenti immobiliari e, soprattutto, permette di acquisire alcuni benefici fiscali e burocratici.<\/strong><\/h2>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div class=\"su-button-center\"><a href=\"https:\/\/www.ristrutturare-casa.org\/richiedi-preventivi.php\" class=\"su-button su-button-style-default\" style=\"color:#FFFFFF;background-color:#2D89EF;border-color:#246ec0;border-radius:14px\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow\"><span style=\"color:#FFFFFF;padding:0px 34px;font-size:25px;line-height:50px;border-color:#6cadf4;border-radius:14px;text-shadow:none\"> Cerchi un professionista per un accorpamento catastale?<small style=\"padding-bottom:10px;color:#FFFFFF\">CONFRONTA PREVENTIVI ORA...E' GRATIS!<\/small><\/span><\/a><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ne parliamo in questo articolo, offrendo una panoramica di questa interessante possibilit\u00e0, descrivendo i casi in cui pu\u00f2 essere caldeggiata, le <strong>procedure<\/strong> per usufruirne, i vantaggi che ne derivano e i costi (sia relativi all\u2019attivit\u00e0 del tecnico che per ai tributi).\u00a0<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Una definizione di accorpamento catastale<\/strong><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">L\u2019accorpamento catastale \u00e8 la fusione di due o pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari dal punto di vista fiscale. Le due unit\u00e0 possono anche, idealmente, rimanere distinte (ma non autonome) <em>de facto<\/em>, ma ai fini fiscali e burocratici verranno considerati come una sola unit\u00e0.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><b>L\u2019accorpamento catastale \u00e8 utile in quanto permette di risparmiare sulle tasse relative alla propriet\u00e0<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, come la famigerata IMU. Tuttavia, \u00e8 anche una soluzione nel caso in cui non si possa procedere con l\u2019accorpamento urbanistico, ovvero con la fusione <\/span><i><span style=\"font-weight: 400;\">sostanziale e concreta<\/span><\/i><span style=\"font-weight: 400;\"> di due unit\u00e0 immobiliari.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Il caso tipico \u00e8 la tentata fusione tra due immobili s\u00ec contigui, ma appartenenti a due persone diverse, fossero anche due coniugi. In questo caso, gli immobili non possono essere uniti urbanisticamente, e dunque non possono essere nemmeno considerati come una singola unit\u00e0 immobiliare ai fini fiscali. Con <strong>l\u2019accorpamento fiscale<\/strong>, per\u00f2, \u00e8 possibile superare questo limite.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><script>L();<\/script><img loading=\"lazy\" class=\"aligncenter wp-image-1849\" title=\"Mappa catastale con immobili accorpati\" src=\"https:\/\/www.ristrutturare-casa.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/Accorpamento-catastale-2.jpg\" alt=\"Mappa catastale con immobili accorpati.\" width=\"427\" height=\"438\" srcset=\"https:\/\/www.ristrutturare-casa.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/Accorpamento-catastale-2.jpg 573w, https:\/\/www.ristrutturare-casa.org\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/Accorpamento-catastale-2-292x300.jpg 292w\" sizes=\"(max-width: 427px) 100vw, 427px\" \/><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>I requisiti per l\u2019accorpamento catastale<\/strong><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ovviamente, non sempre \u00e8 possibile procedere con l\u2019accorpamento catastale. Anzi, le condizioni sono piuttosto stringenti.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Nello specifico, tali condizioni riguardano la questione dell\u2019autonomia funzionale. Due immobili, per essere accorpati catastalmente,<\/span><b> non possono essere autonomi dal punto di vista funzionale<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Ci\u00f2 significa che possono avere due entrate differenti, ma i servizi essenziali, la cui assenza pregiudica la fruibilit\u00e0, devono essere in comune e liberamente accessibili da un lato e dall\u2019altro. Per esempio, due immobili per essere accorpati catastalmente dovrebbero avere una sola cucina.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Il tema dell\u2019<strong>autonomia funzionale<\/strong> \u00e8 chiaro a un livello semantico, tuttavia fa riferimento a molte casistiche, alcune delle quali non sono oggetto di regolamentazione specifica. Dunque, il rischio \u00e8 di andare un po\u2019 caso per caso, e di perdere tempo in interpelli.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Un punto certo, per\u00f2, c\u2019\u00e8: l\u2019accorpamento catastale<\/span> <strong>non si configura come un sotterfugi<\/strong><span style=\"font-weight: 400;\"><strong>o<\/strong>, ma come una possibilit\u00e0 \u201clegittima\u201d. Dunque, \u00e8 impossibile accorpare due immobili che, nella realt\u00e0, non possano essere considerati come un tutt\u2019uno. Non si pu\u00f2 utilizzare l\u2019accorpamento catastale come uno strumento indebito per pagare meno tasse, come una furberia.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Le procedure per l\u2019accorpamento catastale<\/strong><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">La pratica di accorpamento catastale \u00e8 molto singolare, in quanto consta di (almeno) due variazioni catastali distinte. Infatti, va presentata una richiesta di variazione per ciascuno degli immobili accorpati.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Un ruolo importante \u00e8 giocato dalle planimetrie, che dovranno dimostrare in modo plastico e inequivocabile come e perch\u00e9 i due immobili possono essere considerati un tutt\u2019uno. A tal punto, occorre fare attenzione alla rappresentazione dei confini. Ad oggi, sussistono le seguenti regole convenzionali.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">Si utilizza un tratto di linea continua per riprodurre l\u2019unit\u00e0 immobiliare in variazione.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">Si utilizza un tratto di linea tratteggiato per riprodurre la parte rimanente.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">Si utilizza una linea tratto-punto per discriminare e delimitare le due porzioni.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Fondamentale, ai fini dell\u2019accorpamento, <\/span><b>\u00e8 l\u2019attivit\u00e0 di classamento<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, che \u00e8 in capo all\u2019Agenzia delle Entrate. Da essa deriva il tenore dei tributi fiscali, la possibilit\u00e0 di accesso a determinate agevolazioni e in generale la pressione fiscale causata dalla propriet\u00e0 dell\u2019immobile. <\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Il<strong> classamento<\/strong> permette all\u2019Ente di definire la categoria catastale, la classe catastale e soprattutto la rendita. Quest\u2019ultima, in genere, \u00e8 vicina o uguale alla somma delle rendite dei due immobili uniti tramite l\u2019accorpamento.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Perch\u00e9 procedere con l\u2019accorpamento catastale?<\/strong><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Le procedure non sono leggere, ma d\u2019altronde vengono curate direttamente da un professionista. Come vedremo in seguito, sono anche mediamente costose. Dunque, perch\u00e9 procedere con l\u2019accorpamento catastale? In realt\u00e0 i vantaggi, ovvero i benefici che se ne traggono, sono almeno due.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><b>Possibilit\u00e0 di accedere all\u2019esenzione IMU e TASI<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Immaginiamo che due immobili siano contigui, e che in uno di essi abiti una nucleo familiare. Grazie all\u2019accorpamento catastale (seguito da lavori che rendano effettivamente i due appartamenti dipendenti dal punto di vista funzionale), \u00e8 possibile riunire le due unit\u00e0 e trasformarle in abitazione principale. In questo modo, si evita &#8211; in modo del tutto legale &#8211; di corrispondere l\u2019IMU che, fino a quel momento, \u00e8 stata corrisposta per uno dei due immobili.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li><b>Semplificazione burocratica.<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> Anche qualora non si potesse godere dell\u2019esenzione dall\u2019IMU, si eviterebbe di pagarla due volte. A conti fatti, il risparmio potrebbe essere irrisorio o nullo, ma si risparmierebbe in termini di tempo, fatica, etc. Si corrisponderebbe una sola IMU, per quanto \u201cpesante\u201d come la somma delle due IMU precedenti (o quasi).\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3><strong>Il costo di un accorpamento catastale<\/strong><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">L\u2019accorpamento catastale, per fortuna, non costa poi molto. Ovviamente, occorre discriminare tra le due principali voci di costo: i diritti da pagare all\u2019Agenzia delle Entrate e la parcella del tecnico. Ebbene, i diritti ammontano a 50 euro per ciascuna scheda. Trattandosi di due variazioni catastali, nei fatti il costo per scheda <\/span><b>sale a 100 euro.\u00a0<\/b><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ovviamente, il grosso \u00e8 rappresentato dall\u2019onorario del tecnico, che deve redigere e inoltrare il DOCFA. Nella fattispecie, parliamo di qualche centinaia di euro,<\/span><b> raramente si raggiungono i 1.000 euro<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Considerando i benefici dell\u2019accorpamento, che spesso portano a una esenzione dall\u2019IMU, il gioco vale decisamente la candela (difficilmente l\u2019IMU relativa a un solo anno \u00e8 inferiore ai 600 euro).\u00a0<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<div class=\"su-button-center\"><a href=\"https:\/\/www.ristrutturare-casa.org\/richiedi-preventivi.php\" class=\"su-button su-button-style-default\" style=\"color:#FFFFFF;background-color:#2D89EF;border-color:#246ec0;border-radius:14px\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow\"><span style=\"color:#FFFFFF;padding:0px 34px;font-size:25px;line-height:50px;border-color:#6cadf4;border-radius:14px;text-shadow:none\"> Cerchi un professionista per un accorpamento catastale?<small style=\"padding-bottom:10px;color:#FFFFFF\">CONFRONTA PREVENTIVI ORA...E' GRATIS!<\/small><\/span><\/a><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019accorpamento catastale &#8211; chiamato ufficialmente accatastamento unico &#8211; \u00e8 un&#8217;opportunit\u00e0 che consente di mettere ordine tra i propri possedimenti immobiliari e, soprattutto, permette di acquisire alcuni benefici fiscali e burocratici. &nbsp; &nbsp; Ne parliamo in questo articolo, offrendo una panoramica di questa interessante possibilit\u00e0, descrivendo i casi in cui pu\u00f2 essere caldeggiata, le procedure per &#8230; <a title=\"Accorpamento catastale: cos\u2019\u00e8, quando pu\u00f2 essere realizzato, quanto costa\" class=\"read-more\" href=\"https:\/\/www.ristrutturare-casa.org\/blog\/accorpamento-catastale\/\">Leggi tutto<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1848,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2],"tags":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v19.10 - 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