Costo di ristrutturazione di una casa di 100 mq

Qual’è il costo di ristrutturazione di una casa di 100 mq? Sarà conveniente ristrutturare con il budget a disposizione? Cerchiamo di rispondere a queste domande e capire di che spesa si tratta.

 

 

Le spese per ristrutturare casa

Quando si decide di ristrutturare casa non c’è niente di più facile che sforare il budget. E questo per due ragioni principali. La prima è che spesso si decide in corso d’opera di apportare delle varianti, e ognuna di esse è più facile che comporti costi aggiuntivi anziché riduzioni.

 

 

La seconda è che, soprattutto se si parla di case costruite prima del 1986, con grande probabilità emergeranno problemi occulti che non si erano preventivati: presenza di amianto, muffe dietro un muro e quant’altro.

In effetti però, anche calcolare il costo base di una ristrutturazione edilizia non è affatto facile. Le variabili in gioco sono tante. Vanno dalla complessità del lavoro di ristrutturazione, relativamente al progetto e il tipo di materiali e finiture, che possono essere standard o pregiati.

Inoltre bisogna considerare l’ eventuale riorganizzazione degli spazi, cioè lo spostamento di muri per una ridistribuzione di camere e accessori. Anche gli interventi di riqualificazione energetica hanno il loro grado di complessità, vanno dalla coibentazione dell’involucro esterno alla realizzazione di un impianto di riscaldamento ad alta efficienza come può essere l’impianto a pavimento. Un’altra variabile importante è lo stato di conservazione dell’immobile.

Il restauro conservativo di immobili particolarmente degradati porta ad un incremento dei costi anche del 10%. Non da ultimo incidono la tipologia dell’immobile, se si tratta di una villa, di un casale, di abitazioni unifamiliari, oppure di un abitazione in condominio.

Non da ultimo conta l’ ubicazione geografica. Da sud a nord infatti si verificano piccoli incrementi del prezzo che sono dovuti alle condizioni del mercato, quindi al costo medio della mano d’opera e dei materiali. Solo il computo metrico estimativo redatto sulla base di un progetto fattuale a seguito di un sopralluogo sul posto da parte del professionista e a seguito di calcoli analitici, con riferimento al prezzario per l’edilizia, è in grado di dare un quadro esaustivo del tipo di spesa da affrontare.

Ai costi di progetto vanno aggiunti poi i costi dell’architetto, ovvero gli oneri di progettazione, che sono affidati alla libera contrattazione e la spesa per le autorizzazioni edilizie ed eventuali pratiche catastali.

 

 

Le autorizzazioni di cui bisogna essere in possesso prima di iniziare a ristrutturare casa e che vengono rilasciate dal Comune in cui si trova l’immobile sono la SCIA o la DIA. La SCIA, ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (L. 22 del 2010) deve essere presentata al Comune per gli interventi sulla sagoma dell’edificio, gli interventi di manutenzione straordinaria, le ristrutturazioni e il risanamento conservativo.

Questa certificazione consente l’inizio immediato dei lavori, ma gli uffici tecnici comunali hanno di tempo i 30 giorni successivi per fare le verifiche necessarie. La DIA ( d.p.r. 380 del 2001) è la relazione tecnica del progettista che attesta la rispondenza del progetto alle norme edilizie vigenti dal punto di vista tecnico, della sicurezza, dell’isolamento termico, del piano regolatore comunale e del regolamento edilizio.

La DIA è sempre più spesso sostituita dalla SCIA, dalla CIL ( comunicazione Inizio Lavori) e dalla CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) a meno che gli interventi non prevedano variazioni volumetriche dell’edificio. Il montaggio di un ponteggio esterno prevede la tassa di occupazione del suolo pubblico, mentre la demolizione di opere murarie gli oneri per lo smaltimento dei laterizi.

A lavori finiti inoltre, se ci sono state modifiche planimetriche dell’immobile, occorrerà presentare la denuncia di variazione catastale. Si ricorda che, con le norme vigenti, è possibile ricostruire un immobile modificandone la sagoma, purché non se ne alteri il volume, L’intervento viene comunque classificato come ristrutturazione.

Dal punto di vista analitico le principali voci di spesa per le ristrutturazioni, riferite ad un appartamento di 100 mq riguardano i seguenti interventi. I prezzi sono puramente orientativi e subiscono le oscillazioni di cui si è già trattato.

 

• risanamento del tetto: 3500 euro
• ristrutturazione completa del tetto con rimozione della vecchia copertura: 7000 euro
• consolidamento murature o fondamenta da 3600 a 4000 euro
• ristrutturazione facciata: 7700 euro
• contropareti in cartongesso: 2600 euro
• sostituzione infissi: 5700 euro
• sostituzione porte: 4500 euro
• protezione termica tetto: 6.500 euro
• coibentazione pareti interne e facciata: 4500
• cablaggio impianto elettrico: 4500
• controsoffittature: 2460
• impianto idraulico: 2200 euro
• posa pavimentazioni: 1000 euro
• demolizione pavimenti: 1800
• imp. riscaldamento, piastre radianti in alluminio: 3700 euro

 

Agevolazioni fiscali per ristrutturare casa

La buona notizia è che, se le spese sono regolarmente documentate e fatturate, in circa 10 anni si può recuperare quanto speso grazie alle detrazioni fiscali. Le spese per ristrutturazioni edilizie, nei limiti di spesa di 96000 euro possono infatti essere detratte per il 50% dalla dichiarazione irpef – da giugno 2012 a dicembre 2017 – e vengono suddivise in 10 quote annue.

Dal 1° gennaio del 2018 la detrazione scenderà al 36% su un importo massimo di 48000 euro. La data da tenere presente ai fini dell’agevolazione è quella del pagamento della spesa e non quella della fatturazione.

Detrazioni aggiuntive sono dedicate agli interventi di riqualificazione energetica, dove viene rimborsato dal 36 fino al 75% della spesa a seconda del tipo di intervento, della tipologia di abitazione e dell’anno in cui sono stati effettuati o programmati i lavori, per un limite massimo di 40000/48000 euro.

Per esempio, la detrazione del 36% che riguarda la riqualificazione energetica di un intero condominio è stata estesa fino al 1° gennaio 2022.

L’IVA prevista e che si applica in ambito edile è del 10%.

 

La scelta dell’impresa

Quando si pensa di ristrutturare casa occorre fare diverse valutazioni. Alcune di queste vanno effettuate in prospettiva delle possibili esigenze che si potrebbero verificare in un prossimo futuro. Tutti aspetti da vagliare con il progettista.

 

 

Altre riguardano le possibili problematiche che potrebbero insorgere in corso d’opera provocando ritardi nella consegna e la lievitazione dei costi. È essenziale quindi rivolgersi a specifiche professionalità che ci accompagnino in questo percorso che potrebbe rivelarsi accidentato. Anche per questo secondo aspetto la scelta dell’impresa, che è quella che materialmente porterà a compimento il progetto, è fondamentale.

Una scelta sbagliata si tradurrà in lavori fatti male, problemi a lavori ultimati e spese impreviste. Dopo aver fatto una prima cernita tra le imprese della provincia, valutando esperienza pregressa, che questa sia in ristrutturazione di interni, e l’esistenza dei requisiti minimi, è opportuno chiedere una sorta di curriculum sui lavori già eseguiti o addirittura delle referenze.

Visionare fotografie di appalti già eseguiti ci permette di capire come lavora l’impresa, il tipo di organizzazione e di precisione con cui si muove, quanto è aggiornata sulle nuove tecniche di costruzione, sull’uso di materiali alternativi, e con che dimestichezza li utilizza.

Dopo questa prima selezione, è consigliabile chiedere almeno 3/4 preventivi sul progetto da realizzare. La cosa migliore è sempre un sopralluogo con il responsabile della ditta, in modo da verificare lo stato dei luoghi e le reali difficoltà di realizzazione.

Questo permette anche un contatto conoscitivo con la persona che gestisce l’impresa, che già a pelle dovrebbe esserci rivelatore.

Se vogliamo che il preventivo sia il più possibile dettagliato dobbiamo fornire un piano altrettanto dettagliato dei lavori che vogliamo eseguire. Per la valutazione del preventivo, datato sottoscritto e attestante il sopralluogo, non sarà sufficiente basarsi esclusivamente sui prezzi.

Importante è che nel preventivo ci sia corrispondenza con le opere richieste e che quindi sia stato redatto sul computo preparato dal tecnico. Attenzione a che l’impresa non modifichi questo computo inserendo altre voci, magari create ad arte, il che renderebbe impossibile paragonare i diversi preventivi.

 

 

Per quanto riguarda gli impianti (elettrico, idrico e di riscaldamento) il preventivo deve indicare marca, modello e tipologia delle installazioni. Il preventivo migliore non è semplicemente quello che ha il prezzo più basso.

Il preventivo, oltre a darci un’idea della spesa che dovremo affrontare è anche una sorta di biglietto da visita dell’impresa ed è fondamentale analizzarlo attentamente per non avere brutte sorprese a lavori ultimati.