La classificazione rischio sismico delle abitazioni è un parametro spesso trascurato se non del tutto ignorato dai proprietari di casa, anche perché, a differenza della classificazione energetica, non viene menzionata nei rogiti notarili.
Eppure è un parametro da tenere costantemente d’occhio, e anzi sul quale basare gli interventi sull’abitazione. Le motivazioni sono certamente economiche, ma anche legate alla sicurezza.
In questo articolo offriamo una panoramica sulla classificazione del rischio sismico, fornendo una definizione chiara e comprensibile e spiegando come questo parametro incide dal punto di vista economico e non.
Cos’è la classificazione rischio sismico delle abitazioni
La classificazione rischio sismico abitazione è esattamente quello che sembra: un sistema di definizione del rischio sismico relativo alle costruzioni. Le classi di rischio sismico assolvono una funzione analoga a quella delle classi energetiche, con l’unica differenza che in questo caso la “materia” non è la capacità di conservare la temperatura bensì la capacità di resistere ai terremoti.
Anche la divisione in classe è simile. Si parte dalla A, anzi dalla A+, e si arriva alla G. E’ inutile specificare che gli edifici di classe di rischio sismica A sono in grado di resistere anche ai terremoti forti, mentre gli edifici di classe di rischio sismico G sono altamente vulnerabili da questo punto di vista.
Una differenza tra le due classificazione consiste nelle metodologie di assegnazione della classe. Come molti hanno sperimentato in prima persona, l’assegnazione della classe energetica richiede giusto un paio d’ore, e viene realizzata con relativa facilità. Discorso radicalmente diverso per la classe di rischio sismico, che è davvero complessa.
Il metodo convenzionale prevede indagini particolari e anche moderatamente invasive, nonché l’attento studio “delle carte” (ovvero dei progetti). Il motivo di ciò risiede nel fatto che il rischio sismico coinvolge le strutture, mentre l’efficienza energetica coinvolge soprattutto le finiture, come per esempio gli infissi, gli intonaci etc.
Esiste comunque un metodo semplificato per la definizione della classe di rischio sismico che consente di rinunciare alle indagini invasive. Può essere realizzato solo sugli edifici in muratura e può essere utilizzato solo in vista degli adeguamenti di una classe. Dunque, se l’obiettivo è realizzare un intervento di adeguamento sismico radicale, con il passaggio di due classi, è necessario procedere con il metodo convenzionale.
A cosa serve la classificazione rischio sismico delle abitazioni
La classificazione rischio sismico delle abitazioni non serve solo a capire se il tetto sotto cui si dorme è in grado di resistere a un terremoto. L’assegnazione della classe è fondamentale per tutta una serie di motivi. In primis, è un passaggio propedeutico per i lavori di adeguamento, che non possono prescindere da un’attenta analisi dell’esistente. Secondariamente, è fondamentale per l’accesso al sisma bonus, le cui aliquote di detrazione cambiano proprio in base al numero di classi che l’intervento è in grado di colmare (dunque è necessario conoscere la classe di partenza). Ma c’è dell’altro, ovvero una questione che molti proprietari di casa non prendere in considerazione.
L’assegnazione della classe rischio sismico per le abitazioni è necessaria per una realistica valutazione del prezzo. Le dinamiche sono facilmente intuibile: le abitazioni con una classe alta valgono di più, anzi molto di più. In gioco non c’è il risparmio in bolletta, come accade per le classi energetiche, bensì un valore ben più importante: la sicurezza personale e, in alcuni casi, il rischio morte.
Alcuni proprietari di casa particolarmente consapevoli, non a caso, prima di vendere realizzano interventi di ristrutturazione in funzione antisismica, proprio perché conoscono l’impatto che una classe elevata sulla determinazione del prezzo dell’immobile stesso.
Purtroppo, la stragrande maggioranza del patrimonio edilizio appartiene, almeno idealmente, alle classi D, E, F, G, proprio perché costruito più di tre decenni fa. E’ anche questo uno dei motivi per cui le abitazioni esistenti hanno poco mercato, e soccombono in quanto a richiesta rispetto alle nuove abitazioni (anche se propongono un prezzo minimo).
Come incide la classificazione rischio sismico sul valore degli immobili
Si parla, purtroppo, di cifre parecchio ingenti. La doccia fredda, poi, arriva solo al momento di vendere l’immobile, o meglio quando l’agenzia immobiliare compie il sopralluogo per “prezzare” l’immobile. Sicché il prezzo reale si rivela di gran lunga inferiore rispetto a quello che, in automatico, il proprietario aveva formulato.
In media, stando alle statistiche, un immobile di classe rischio sismico D (che è comunque quasi una rarità nel patrimonio edilizio italiano) viene venduto, a parità delle altre condizioni, a un prezzo inferiore del 20 o 30% rispetto agli immobili di classe A. Se l’immobile è di classe F o G, poi, la svalutazione supera agilmente il 50%.
Si parla, chiaramente, di decine e decine di migliaia di euro. Ovviamente, queste dinamiche si segnalano soprattutto nelle zone di rischio 1, 2 3, che tra le altre coprono gran parte del territorio nazionale. Nelle altre zone questa dinamica è parecchio più attenuata.
Come aumentare la classe di rischio sismico
Appare fondamentale, quindi, aumentare la classe di rischio sismico. Come? Ovviamente, con i lavori di adeguamento. La brutta notizia è che costano parecchio, si va tranquillamente sulle decine di migliaia di euro per le situazioni più complesse. La buona notizia è che il legislatore ha messo a disposizione dei proprietari la possibilità di accedere a straordinarie agevolazioni fiscali. Straordinarie in tutti i sensi: in primis perché sono ufficialmente temporanee, e vengono rinnovate ciclicamente; in secondo luogo perché consentono una detrazione IRPEF fino all’85% della spesa. Il tetto della spesa agevolabile, comunque, è 96.000 euro.
Il consiglio, quindi, è di procedere con la ristrutturazione in funzione antisismica. Se ne avete la possibilità economica, non c’è alcun motivo per indugiare: aumenterete il valore dell’immobile, godrete di maggiori garanzie di sicurezza in caso di terremoto, potrete recuperare col tempo buona parte della spesa (si parla comunque di 10 anni).