E’ possibile ristrutturare casa senza permessi? Se lo chiedono coloro che stanno pensando a una ristrutturazione, magari su larga scala, ma temono la burocrazia, la quale nell’immaginario collettivo (ma anche nella realtà) è considerata una fonte di grattacapi. La risposta è affermativa, ma solo a determinate le condizioni.
Ne parliamo in questo articolo, descrivendo le situazioni cui è possibile realmente e legalmente ristrutturare casa senza permessi e fornendo una panoramica sui titoli abilitativi (come vengono chiamati ufficialmente).
Quali permessi per ristrutturare casa
Prima di descrivere le situazioni in cui è possibile ristrutturare casa senza permessi (e senza porsi al di fuori della legge) è bene fare una panoramica sui permessi stessi, ovvero descrivere quelli che in genere si rendono obbligatori in caso di ristrutturazione.
Il permesso più leggero in assoluto, o per meglio dire titolo abilitativo (questo il nome ufficiale) è la CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Tale titolo consiste in una comunicazione agli uffici competenti, con tanto di relazione tecnica in allegato. Dunque, è svincolato dal giudizio dell’ente. La CILA si rende necessaria quando gli interventi si limitano a modificare la planimetria, ma lasciano intatte strutture e volumetrie. Costa circa 500-800, parcella del tecnico compreso.
Il secondo permesso / titolo abilitativo in ordine di importanza è la SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Essa si rende obbligatoria quando gli interventi modificano gli elementi strutturali, come tetti, pilastri, muri portanti e impianti (ma solo se si stravolge il disegno iniziale). Come la CILA, anche questo permesso è svincolato dal parere dell’ente. Si tratta, di nuovo, di una comunicazione, in questo caso più corposa in termini di informazioni e allegati da inserire. Parcella compresa, la SCIA costa sui 800-1.200 euro.
Infine c’è il Permesso di Costruire, che è il titolo più pesante in assoluto. E’ necessario quando l’intervento modifica anche la volumetria e in genere è quello che costa di più di tutti, anche perché i costi dipendono dall’entità dei lavori. Si parla però di svariate migliaia di euro. Una versione più leggera del permesso di costruire costa circa 1.500 euro è ma riservata ai semplici cambi di destinazione, senza aggiunta di volumetria.
Da segnalare è anche la CIL, comunicazione di inizio lavori, quasi caduta in disuso con le riforme degli ultimi anni. Si tratta di una CILA senza asseverazione. A giorno d’oggi, è necessaria solo per regolarizzare le impalcature.
Quando si può ristrutturare casa senza permessi
Detto questo, è ora di rispondere alla domanda “quando è possibile ristrutturare senza permessi?” In realtà, è sufficiente lavorare per esclusione. Se i permessi sono relativi agli interventi che modificano la planimetria, le strutture e la volumetria, è ovvio che è possibile agire senza permesso quando… Non si modificano planimetria, struttura e volumetria. Ovvero, quando si interviene esclusivamente sulle finiture.
Questa condizione potrebbe apparire come restrittiva, ma in realtà la maggior parte degli interventi, o almeno i più richiesti, ricade in questa categoria.
Pensiamo per esempio a uno degli interventi più realizzati, e che per alcuni è quasi un sinonimo di “ristrutturazione”: la sostituzione dei pavimenti. Questo genere di interventi, infatti, non coinvolge in alcun modo la planimetria, la volumetria e la struttura. Per quanto importante sul piano estetico, è semplicemente un lavoro di finitura.
Un altro intervento giudicato “di peso” dai più, ma che può essere realizzato senza permesso è la sostituzione dei serramenti, quindi di finestre e porte. A patto, però, che le dimensioni dei nuovi serramenti siano identiche a quelle vecchie. In quel caso, saremmo di fronte a un cambiamento planimetrico e sarebbe necessaria la CILA.
Persino il temibile rifacimento delle facciate può essere realizzato senza permessi. Ovvero, è necessaria la CIL per le impalcatura, ma si tratta di poca cosa rispetto alla CILA, alla SCIA e soprattutto al Permesso di Costruire.
Attenzione a non barare
La tentazione di ristrutturare casa senza permessi sempre e comunque è molto forte. Anche perché i permessi impongono spese non indifferenti, nonché stress e perdite di tempo. Ovviamente, l’indicazione dalla quale non si può prescindere è di rispettare le regole, ovvero di richiedere il permesso ogni qualvolta la legge lo impone.
In caso contrario, si commetterebbe né più né meno che un abuso edilizio. Commettere abusi edilizi è una scelta pessima sotto ogni punto di vista, etico ed economico in primis. Una casa su cui grave un abuso edilizio, anche di piccola portata, è incommerciabile. Ovvero, può essere venduta tenendo all’oscuro di tutto il compratore, e quindi commettendo un altro illecito, con il conseguente rischio di vedersi recapitata una richiesta di risarcimento. Senza contare le sanzioni, che comprendono l’arresto e la multa, nonché il ripristino e la rimozione delle opere realizzate abusivamente.
Dunque, se pensate di realizzare interventi che in qualche modo coinvolgono la planimetria, le strutture e la volumetria, chiedete e ottenete sempre i relativi titoli abilitativi.
In alcuni casi, la situazione non è chiara come può sembrare. Alcuni interventi infatti sono borderline, almeno nell’immaginario collettivo. In questo caso, il consiglio è di farsi aiutare un professionista, architetto, ingegnere o geometria, che possa decretare con l’assoluta la certezza l’eventuale necessità di chiedere il titolo abilitativo.
Chiedere e ottenere un titolo abilitativo può essere costoso e stressante, ma c’è da dire che lo è molto meno che in passato. Attualmente, due titoli su tre non sono vincolati al parere dell’ente. Dettaglio non da poco, dal momento che in questo modo i tempi si accorciano notevolmente e di conseguenza anche i costi. Alla fine, l’unico titolo in grado di impensierire seriamente, fino a esercitare una funzione ostativa, è il permesso di costruire.