I permessi e i titoli abilitativi rappresentano un argomento “ansiogeno” per chi vuole costruire casa o procedere con le ristrutturazioni. Nella migliore delle ipotesi, si teme di finire in una pastoia burocratica. Nella peggiore, di sbagliare e andare incontro a sanzioni.
In realtà, il quadro è oggi molto più semplice di qualche anno fa. Il merito va all’opera semplificatoria portata avanti dal legislatore. Sicché, i titoli abilitativi principali sono “solo” quattro. Ne parliamo qui, specificando per ognuno le applicazioni, i costi, le dinamiche di acquisizione.
Permessi e titoli abilitativi: una questione da non sottovalutare
I titoli abilitativi, comunemente noti come permessi, sono autorizzazioni necessarie per eseguire lavori di costruzione o ristrutturazione e, pur essendo fondamentali, generano spesso ansia tra coloro che intendono commissionare tali interventi. Questa preoccupazione nasce dalla complessità delle norme, dal rischio di commettere errori e dalla paura di incorrere in lunghi iter burocratici che possono comportare significative perdite di tempo e denaro.
A tal proposito, però, vanno fatti due chiarimenti di segno opposto.
In primo luogo, il quadro attuale è più favorevole di quello di qualche decennio fa. Molti titoli sono stati aboliti, una parte non irrisoria di intervento ricade nella categoria edilizia libera e non richiede titoli abilitativi. In parte, dunque, i timori sono ingiustificati.
Nondimeno, il tema dei permessi non va sottovalutato. L’associazione tra interventi e titoli, infatti, può apparire arbitraria, quindi l’errore è dietro l’angolo. Non è improbabile, infatti, che si acquisisca un titolo non corretto, esponendosi così a importanti sanzioni.
I titoli abilitativi: la situazione attuale
Tanto l’ansia da titolo abilitativo quanto il rischio di sbagliare si sconfiggono in un solo modo: informandosi. Ovvero, maturando una spiccata consapevolezza sui titoli abilitativi ad oggi necessari, sulle dinamiche di ottenimenti, perché no sui costi. Dunque, ecco una panoramica esaustiva.
La CIL non c’è più (quasi sempre)
La Comunicazione di Inizio Lavori (CIL), il titolo abilitativo più semplice, è stato abolito dal D.lgs. 222/2016: tutti gli interventi di manutenzione ordinaria un tempo ad essa assoggettati sono adesso in edilizia libera. E il ventaglio si è ampliato ulteriormente con il Decreto Salva Casa.
Restano ancora alcuni casi di utilizzo per la CIL sia per opere temporanee, in situazioni contingenti, rimosse entro 90 giorni dal termine della necessità, sia per lavori di manutenzione ordinaria che richiedono l’installazione di impalcatura esterna, come la riparazione di intonaci.
La complessità della CIL è minima e non prevede costi significativi, se non quelli relativi all’eventuale parcella del tecnico, geometra o ingegnere, che può variare ma generalmente si aggira tra i 150 e i 400 euro.
Titoli abilitativi per edilizia: quando serve la CILA?
La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è necessaria per interventi di manutenzione straordinaria leggera, come la modifica di tramezzi interni o il rifacimento degli impianti. In genere, richiedono la CILA tutti i lavori che in un modo o nell’altro modificano la planimetria.
La CILA richiede una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato, che certifica la conformità degli interventi alle normative vigenti. Anche in questo caso, non è necessaria l’approvazione preventiva dell’ente, trattandosi di una procedura basata sull’autocertificazione. Tuttavia, la complessità è maggiore rispetto alla CIL, poiché richiede la redazione di documentazione tecnica. I costi sono abbastanza contenuti. Comprendendo anche la parcella del tecnico, dovrebbero attestarsi sui 1000 euro.
La SCIA
La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) è utilizzata per interventi di maggiore rilevanza, come quelli che coinvolgono elementi strutturali. Qualche esempio? L’incamiciamento dei pilastri, il rifacimento totale del tetto etc.
La SCIA prevede la presentazione di un’ampia documentazione tecnica e amministrativa, redatta e asseverata da un professionista abilitato.
Sebbene venga acquisita mediante autocertificazione, l’ente ha facoltà di effettuare controlli successivi e, in caso di difformità, può sospendere i lavori.
La complessità della SCIA è notevole, sia per la quantità di documenti richiesti sia per le verifiche che possono seguire la presentazione. In ragione di ciò il costo, parcella del tecnico compresa, si aggira sui 2000-3000 euro.
Il permesso di costruire
Il permesso di costruire è, tra i permessi di edilizia, quello più complesso in assoluto. Viene richiesto per le nuove costruzioni, ampliamento di edifici esistenti o modifiche sostanziali alla struttura. In genere, viene richiesto ogni qualvolta si modifica la volumetria. Nondimeno, è riservato agli interventi che cambiano la destinazione d’uso.
Questo permesso prevede un iter burocratico articolato, che include la valutazione da parte dell’ente preposto, il quale può richiedere integrazioni o modifiche alla documentazione presentata. Il procedimento può richiedere diverse settimane o mesi, a seconda della complessità del progetto e delle tempistiche dell’ente.
La complessità del permesso di costruire è molto elevata, in quanto coinvolge vari aspetti tecnici, urbanistici e normativi. I costi sono significativi e tendono a superare i 4000 euro.
Cosa si rischia senza i permessi edilizi
Chi realizza interventi in assenza di titoli abilitativi (ovviamente nel caso in cui questi sono richiesti) rischia grosso. Nella migliore delle ipotesi, ovvero nella fattispecie di interventi legittimi e conformi alla normativa, rientra nella categoria degli abusivismi sanabili. Nella peggiore delle ipotesi, ovvero nelle fattispecie di interventi che in ogni caso non avrebbe potuto realizzare, rientra nella categoria degli abusivismi edilizi non sanabili.
Se l’abusivismo è sanabile, si paga una multa e si procede con l’acquisizione del titolo abilitativo corrispondente in sanatoria.
Se l’abusivismo è non sanabile, si rischia una condanna penale, il pagamento di una multa e l’abbattimento dell’opera.
Per quanto concerne le cifre, queste variano da zona a zona e spesso sono a discrezione (entro certi limiti) del titolare del procedimento. Si parla però spesso e volentieri di migliaia di euro. In ogni caso, al di là delle considerazioni etiche possiamo certamente affermare che non ne vale la pena.
Titolo abilitativi edilizi: risparmiare si può
I costi, come abbiamo visto, non sono bassi. La buona notizia, però, è che si può risparmiare. Non sui diritti di segreteria, ovviamente, ma sulla parcella del tecnico sì.
Come fare? Il segreto sta nell’ottenere preventivi da parte di più tecnici, confrontarli e individuare quello più conveniente per il rapporto qualità prezzo o, anche, per rapporto competenza prezzo.
Contattare i professionisti uno per uno per farsi consegnare un preventivo è oggettivamente molto faticoso. Meglio affidarsi ai siti per il confronto di diverse offerte come Ristrutturare-Casa: compila adesso la richiesta preventivi online per ricevere in breve tempo le proposte dei tecnici specializzati in rilascio e asseverazione di titoli abilitativi.