Quando si compra o si vende un immobile, oppure quando di procede alla sua ristrutturazione capita di imbattersi in situazioni di difformità dello stato effettivo rispetto alla documentazione. In tal caso, occorre prima capire e poi porre rimedio.
Vediamo quali aspetti da considerare, cosa dice la normativa sui piccoli abusi edilizi e a chi rivolgersi per risparmiare e, soprattutto, per evitare ulteriori problematiche.
In quale caso un’opera è considerata abuso edilizio?
L’abuso edilizio è uno stato di difformità di un bene rispetto a quanto riportato nella documentazione ad esso afferente. Si tratta di un illecito che si attua realizzando un’opera o un intervento di tipo edilizio, contravvenendo a quanto autorizzato, quindi senza permesso di costruire, oppure senza dovuta comunicazione al Comune di pertinenza, o ancora senza autorizzazione a procedere.
Il reato a livello di normativa non conosce distinzione fra piccolo abuso edilizio (come potrebbe essere la realizzazione di un bagno di servizio extra non dichiarato) e grande abuso edilizio (come la costruzione di edifici senza licenza). Ciò che cambia sono le conseguenze. Molte difformità di tipo minore possono essere regolarizzate tramite sanatoria, ovvero saldando la pena con una sanzione pecuniaria.
Regolarizzare piccoli abusi edilizi: cosa è la sanatoria?
Per essere in regola, un immobile – sia esso un annesso, un appartamento, un magazzino o una villa indipendente – deve essere conforme sia a livello catastale (oggi Agenzia del Territorio), sia a livello urbanistico. Per tale motivo si sente parlare, soprattutto in fase di compravendita di conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
In caso contrario siamo in presenza di una difformità, ovvero di un abuso edilizio regolarizzabile attraverso un iter procedurale conosciuto anche come sanatoria edilizia. In pratica, attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria di tipo amministrativo è possibile regolarizzare la situazione dell’immobile.
Ecco cosa dice la normativa in materia. Il DPR 380/01, noto anche come Testo unico per l’edilizia, all’articolo 37 dice che si possono sanare opere edilizie eseguite senza DIA (Denuncia di Inizio Attività) o senza Permesso di Costruire, oppure realizzate con permessi ma difformemente ai medesimi.
Ciò si rende possibile soltanto se suddette opere sono comunque conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente. In tal caso si può richiedere il permesso in sanatoria procedendo al pagamento di una sanzione amministrativa, non superiore a 5.154 euro e non inferiore a 516 euro, il cui importo esatto è stabilito dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile.
In sostanza, se l’intervento è ammesso, ma ha fatto difetto la corretta comunicazione, si può procedere con la sanatoria. Altrimenti, scatta l’obbligo del ripristino dello stato dei luoghi e quindi della demolizione.
Oltre al pagamento della multa per contravvenzione della normativa edilizia, il proprietario dell’immobile e/o responsabile dell’abuso dovrà sostenere i costi della parcella del professionista, il cui importo sarà proporzionale alla difficoltà dell’iter e alla grandezza della difformità.
Differenza fra sanatoria e condono
Spesso i termini sanatoria e condono vengono usati, sbagliando, come sinonimi. In realtà, si parla di condono facendo riferimento a una legge speciale pubblicata dal Governo, ovvero a livello di Stato centrale, mentre la sanatoria altro non è che provvedimento amministrativo regolato dalla normativa urbanistica vigente.
Il condono edilizio è stato adottato per periodi di tempo limitati e in Italia se ne sono succeduti tre, disciplinati dalle seguenti Leggi: L. 47 anno 1985; L. 724 anno 1994; DL 269/2003, poi L. 326 del medesimo anno.
Come risparmiare senza incorrere in ulteriori sanzioni?
Se, malauguratamente, si incorre in una difformità edilizia, ovvero se ci si trova alle prese con la necessità di regolarizzare un piccolo abuso edilizio, il primo passaggio è quello di rivolgersi a un professionista competente, serio e in grado di seguire al meglio la pratica.
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