Il certificato di agibilità è un documento fondamentale, senza il quale la commerciabilità e persino la possibilità di fruizione dell’immobile vanno incontro a pesanti limitazioni. Attorno a questo documento, tuttavia, gravitano ancora molti fraintendimento, dunque è bene fare il punto della situazione, fornendo informazioni precise circa le sue funzioni, modalità di ottenimento, i costi e altro ancora.
Cos’è il certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è un documento che attesta la sussistenza dei requisiti di conformità, sicurezza, igiene e funzionalità di un immobile. Un punto dirimente è la differenza tra certificato di agibilità e certificato di abitabilità. In passato, il primo attestava la compatibilità dell’immobile con l’uso abitativo; mentre il secondo attestava la compatibilità con l’uso commerciale, industriale, lavorativo etc…
Dal 2013, con il Decreto Legge n. 69, i due certificati sono stati accorpati. Ad oggi, esiste solo il certificato di agibilità, riservato a entrambe le tipologie di immobile.
La norma ha apportato altre modifiche importanti. Su tutte, la possibilità di ottenere il certificato mediante autodichiarazione, senza passare per il meccanismo del silenzio-diniego. La pratica attraverso cui si certifica l’agibilità è chiamata Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).
Quanto costa il certificato di agibilità?
Tutti gli immobili costruiti di recente, a meno che non siano oggetto di clamorosi abusi edilizi, sono associati a un certificato di agibilità. Fanno eccezione gli immobili costruiti prima del 1967, anno in cui è stato varato un preciso obbligo a riguardo. I proprietari di vecchie costruzioni, dunque, potrebbero ritrovarsi senza questo fondamentale documenti. A questo punto non rimane che richiederlo. In genere, sorgono due domande: come fare? Quanto costa?
Come già accennato, il certificato di agibilità è frutto di una pratica ben precisa, la SCA. Questa può essere inoltrata solo da un tecnico abilitato, ossia da un ingegnere, un architetto o un geometra. I costi non sono esorbitanti, anche considerando le pratiche tecniche necessarie a verificare le reali garanzie di sicurezza dell’immobile, come il collaudo statico e la verifica degli impianti. In genere, si corrispondono 150 euro per i diritti di segreteria, da 150 a 1000 euro per l’onorario del tecnico che presenterà la domanda, da 400 a 700 euro per le verifiche edilizie.
Per inciso, il certificato di agibilità viene richiesto e rilasciato, o per meglio dire rinnovato, anche a seguito di interventi di ristrutturazione pesanti, che impattano sulle strutture.
Perché il certificato di agibilità è importante
Il certificato di agibilità è importante non solo perché, di fatti, risponde a un obbligo di legge. In assenza di certificato di agibilità, infatti, sono precluse tutte una serie di azioni che, nel complesso, attengono alla piena proprietà dell’immobile.
Per esempio, senza certificato di agibilità un immobile è incommerciabile “economicamente”. La vendita è consentita e non è nulla, non in automatico almeno. Tuttavia, è annullabile. Dunque, è a rischio. Di sicuro, lo è se l’acquirente non è a conoscenza dell’assenza del certificato.
Cosa significa che un atto di vendita è annullabile? Semplice, l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto e finanche il risarcimento del danno. Insomma, una bella gatta da pelare per il proprietario che cede o verrebbe cedere l’immobile. Senza considerare l’aspetto più rilevante: gli immobili privi di agibilità non hanno mercato o, se ce l’hanno, vanno incontro a pesanti svalutazioni.
Stesso discorso per le locazioni. Si evince, alla luce di queste limitazioni, la pressione che il legislatore esercita (giustamente, verrebbe da dire) sul tema della sicurezza.
I problemi connessi al certificato di agibilità
Un caso tipico consiste nel proprietario di un vecchio immobile che, al momento della vendita, si accorge dell’assenza del certificato di agibilità. Armato di buona volontà, si adopera per ottenerlo, rivolgendosi a un tecnico abilitato. Dopo aver visionato le carte, tuttavia, questi scopre che l’immobile non è conforme dal punto di vista edilizio. Qualcuno, magari in tempi non sospetti, possibilmente un proprietario precedente a quello attuale, ha commesso un abuso. A questo punto, la richiesta si blocca, in quanto la conformità urbanistica è un requisito essenziale.
La funzione ostativa delle difformità edilizie è considerato un “fatto”. Tuttavia, è diventata da poco oggetto di discussione, a tal punto che alcuni enti hanno fornito una diversa interpretazione. E’ il caso del TAR della Lombardia che, analizzando un caso specifico, ha dichiarato la non sovrapponibilità tra agibilità e conformità urbanistica.