Le pratiche catastali rappresentano un aspetto ricorrente del rapporto tra il cittadino e il catasto o, più in generale, tra l’individuo e il comparto burocratico, almeno in ambito edilizio. In questo articolo approfondiamo la questione, che è molto corposa e presenta tratti di complessità superiori alle attese.
Una definizione di pratica catastale
Per pratiche catastali si intendono tutte le modifiche alle documentazioni relative ai fabbricati e ai terreni. Modifiche che vengono richieste dai professionisti e dai privati, e vengono formalmente realizzati dal catasto.
Di norma, le pratiche catastali si rendono necessarie ogni qualvolta si effettua un’azione in grado di incidere sull’esattezza delle documentazioni depositate in catasto. Per esempio, una ristrutturazione che coinvolge i tramezzi, modifica la mappa catastale. Dunque, quest’ultima va aggiornata. Di contro, degli interventi sulle finiture non implicano cambiamenti nei dati presenti in catasto, e non richiedono pertanto una pratica catastale.
Ovviamente, le pratiche catastali si rendono necessarie anche quando a cambiare non solo le caratteristiche dell’immobile, bensì del proprietario. E’ il caso dei passaggi di proprietà, siano essi a titolo oneroso o frutto di una successione.
Infine, le pratiche catastali sono necessarie in caso di una discordanza tra realtà e documentazione cagionato semplicemente da un errore umano.
Di base, alcune pratiche catastali sono più frequenti di altre. Ecco una panoramica delle pratiche catastali che vengono richieste con la maggiore frequenza.
- Voltura catastale. E’ la pratica più semplice in assoluto, e anche la più frequente. Infatti, è relativa al semplice cambio di titolarità di un immobile. E’ in genere rapida e poco costosa. Anzi, in ambito notarile, gli oneri vengono “anticipati” dal notaio stesso.
- Variazione catastale. Tale pratica è relativa a tutte le modifiche cagionate da un intervento edilizio. E’ mediamente complessa e più lunga, in quanto vincolata a una verifica documentale (es. progetto).
- Conformità catastale. Più che una pratica, è una “dichiarazione”, la quale attesta l’assoluta aderenza tra lo stato di fatto e la documentazione depositata in catasto. E’ un documento importante, spesso obbligatorio. Per esempio, quando si vende un immobile.
- Nuovo accatastamento. Questa pratica è relativa alle nuove costruzioni. In buona sostanza, si richiede al catasto di introdurre i dati e la documentazione relativa a un nuovo immobile.
- Frazionamento e accorpamento. Pratica molto frequente, è relativa a uno specifico intervento edile: ovvero l’accorpamento di più locali o la divisione degli stessi. La maggior parte delle modifiche riguarda la planimetria.
A chi rivolgersi per le pratiche catastali?
L’argomento è abbastanza complesso, in quanto ogni pratica ha una sua prassi. Di norma, le pratiche che procedono da un atto stipulato da un pubblico ufficiale, vengono richieste e di conseguenza “curate” dal pubblico ufficiale stesso. Per esempio, quando si vende o si acquista un immobile, è lo stesso notaio a richiedere la voltura catastale.
Per quanto concerne le pratiche catastali che si richiedono a seguito di un intervento edile, esse vengono di norma gestite dall’architetto o dall’ingegnere responsabile dei lavori.
Alcune pratiche catastali, però, vengono gestite direttamente dal cittadino. O per meglio dire, è il cittadino a interfacciarsi con il catasto. E’ il caso delle volture catastali seguite a un passaggio automatico di proprietà, come quelli scaturiti dalla successione. Discorso simile per la riunione dell’usufrutto.
Quanto costano le pratiche catastali?
E’ difficile fornire delle stime circa i prezzi delle pratiche catastali. I motivi sono almeno due:
- In primo luogo le pratiche catastali differiscono l’una dall’altra anche per quanto concerne la spesa.
- Secondariamente, molto spesso la spesa è occulta, nel senso che viene incorporata nel tariffario di un pubblico ufficiale o di un professionisti nell’ambito di attività più estese.
Pensiamo solo alla voltura catastale post-rogito: in genere, si paga direttamente il notaio, che inserisce la voce relativa nel “mare magnum” della sua parcella. Stesso discorso per i professionisti e le imprese che realizzano i lavori di ristrutturazione.
In linea di massima, però, se si considera sia l’assistenza che gli oneri imposti dalla legge, siamo sui 50-100 euro per le pratiche minori, e sui 200-400 euro per le pratiche più pesanti, fino a superare il migliaio per le pratiche più corpose.
Qualche consiglio per gestire al meglio le pratiche catastali
All’apparenza, le pratiche catastali rappresentano l’ultimo dei problemi. In realtà, se gestite con imperizia possono cagionare più di qualche fastidio, o conseguenze anche rilevanti sul piano economico. Dunque ecco qualche consiglio per evitare gli errori più frequenti.
- Non agire in assoluta autonomia. Il concetto di pratica catastale è oggetto di alcuni pregiudizi, come quello secondo cui sarebbero “semplici” sempre e comunque. Spesso non lo sono. Altrettanto spesso, richiedono l’intervento di un esperto. Dunque, non fate il passo più lungo della gamba e fatevi aiutare.
- Informarsi in prima persona. La necessità di farsi aiutare, di appoggiarsi a dei professionisti, non implica la possibilità di trascurare le pratiche. E’ necessario sapere quali pratiche sono in corso per proprio conto, e monitorare l’operato degli stessi professionisti.
- Non aggirare gli obblighi di legge. Alcuni fanno riferimento alle pratiche catastali come se fossero delle mere formalità. Dunque, tendono a dare loro poco peso. Si tratta di un errore grave, anche perché tutte le distorsioni circa il rapporto tra cittadino, proprietà e catasto generano conseguenze importanti. Per esempio, gli atti stipulati in una situazione di difformità catastale sono nulli.