Il frazionamento dell’immobile è un intervento più richiesto di quanto si possa pensare. Sono numerosi i motivi che possono spingere a dividere un immobile, come minimo dal punto di vista catastale, in modo da ricavarne due (o più). La questione è complessa in quanto, a seconda delle esigenze del proprietario e dello stato in cui versa l’unità immobiliare, vengono coinvolti in maniera diversa burocrazia ed edilizia.
In questo articolo offriamo una panoramica del frazionamento immobile, illustrando i casi in cui può essere utile, elencando gli interventi da realizzare e fornendo qualche chiarimento sui permessi necessari.
Perché frazionare un immobile
Come già accennato, sono numerosi i motivi che possono giustificare il frazionamento immobile. Ecco i tre principali.
Presenza di più proprietari. Non è raro che la proprietà di un immobile sia condivisa tra più individui. Ciò può capitare a seguito di un’azione volontaria (es. acquisto in comune) ma anche per il solo effetto della legge. Il riferimento è alle successioni non testamentarie. In questo caso, la gestione dell’immobile condiviso è problematica, specie quando emergono attriti tra i comproprietari. Spesso, la soluzione è rappresentata proprio dal frazionamento dell’immobile, che consente a ciascuno degli aventi diritto l’uso esclusivo e non condiviso della sua parte.
Affitto. Spesso, le ragioni sono puramente economiche. In alcuni casi, frazionare un immobile è più conveniente. Per esempio, quando l’immobile stesso è di grandi dimensioni, e si ritiene più utile affittarlo a più nuclei familiari piuttosto che a uno soltanto. Le conseguenze in termini economici sono evidenti: si ricavano due locazioni anziché una. Un’alternativa può essere rappresentata dall’affitto delle camere, magari a studenti o a giovani lavoratori, ma non è sempre percorribile. Per esempio, quando la domanda da parte di queste categorie è localmente povera.
Vendita. Discorso simile per quel che concerne la vendita. Secondo un banale calcolo matematico, vendere due appartamenti separati frutta più denaro rispetto alla vendita di un appartamento la cui metratura è uguale alla somma dei due appena citati (ovviamente a parità di condizioni). Sia chiaro, la differenza non è enorme, ma può comunque fare gola a chi vuole trarre il massimo dalla vendita di una sua proprietà.
Come si effettua il frazionamento dell’unità immobiliare
Frazionare un immobile vuol dire sempre intervenire dal punto di vista edilizio. Se non altro, per ricavare porte e finestre. Tuttavia, il livello di importanza dei lavori genera conseguenze, a tal punto da rappresentare un discrimine tra due tipologie di frazionamento. Ecco quali.
Frazionamento senza modifiche alla struttura. E’, ovviamente, la migliore delle ipotesi. In questo caso, è sufficiente installare porte e finestre, per poi proseguire con l’aspetto burocratico (modifica catastale e acquisizione titolo abilitativo). Quando non sono necessarie modifiche alla struttura, in genere le tempistiche sono piuttosto brevi, e non vanno oltre i due-tre mesi.
Frazionamento con modifiche alla struttura. E’ l’ipotesi peggiore ma, purtroppo, quella più frequente. E’ infatti raro che un immobile sia già naturalmente predisposto al frazionamento. Il riferimento, in particolare, è alla posizione degli impianti, alla posizione dei punti luce e dei punti acqua. Senza contare le modifiche, anch’esse spesso necessarie, agli elementi strutturali. In questo caso le tempistiche si allungano, così come i costi. Si segnalano ripercussioni importanti anche sul fronte dei permessi.
Quale permesso per il frazionamento immobili
E’ bene chiarire un aspetto. Quando si intende procedere con il frazionamento di un immobile, è sempre necessario ottenere un titolo abilitativo. In nessun caso questo intervento fa parte dell’edilizia libera. Chi opera senza permesso commette un reato, punibile con il carcere e con una salatissima sanzione pecuniaria. Detto questo, occorre comunque fare una distinzione tra due scenari.
Quando basta la CILA
Acronimo di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è il permesso più leggero. Non è vincolato al parere dell’ente e costa qualche centinaio di euro. E’ riservato agli interventi che modificano la planimetria ma non coinvolgono le parti strutturali. Dunque, è necessario quando il frazionamento avviene senza modifiche alla struttura
Quando serve la SCIA
Acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è il permesso relativo agli interventi che riguardano le parti strutturali, dove quest’ultimo termine comprende anche gli impianti. E’ un titolo più difficile da acquisire, anche perché gli allegati sono parecchio complessi. Ad ogni modo, proprio come la CILA, non è vincolato al parere dell’ente. Certo, costa molto di più e può superare anche il migliaio di euro. Come facilmente intuibile, è il titolo necessario per i frazionamenti della seconda categoria, ovvero per quelli che prevedono modifiche strutturali.
Cosa dice la normativa sul frazionamento immobili
In alcuni casi, non è possibile procedere con il frazionamento dell’immobile. Prima di sprecare tempo, energie e denaro, è bene conoscere le casistiche. Ecco, in breve, gli scenari in cui il frazionamento è vietato, oppure così complicato da risultare controproducente.
Regolamento condominiale avverso. Se l’appartamento fa parte di un condominio, la questione si complica parecchio. Il regolamento potrebbe vietare espressamente il frazionamento. Anzi, nella maggior parte dei casi è presente questo divieto. In questo caso, è necessario che l’assemblea approvi una deroga. Anche quando il regolamento consente il frazionamento, però, è sempre bene operare in concordia con i condomini, e farsi rilasciare un permesso scritto.
Prescrizioni igienico-sanitarie. Gli immobili che si ricavano dal frazionamento, ovviamente, devono rispettare le prescrizioni igienico sanitari, soprattutto per ciò che concerne le superfici minimi e i rapporti aeroilluminanti (rapporto tra dimensioni finestre e dimensioni dei locali). Alcuni comuni impongono, da questo punto di vista, regole così restrittive da rendere molto difficile un frazionamento “legale”.
Morfologia non compatibile. A volte, è proprio l’immobile che non si presta al frazionamento. Per esempio, se è molto piccolo. E’ ovvio, se l’immobile misura meno di 80 metri quadri, frazionarlo diventa controproducente. Alcune condizioni sfavorevoli potrebbe registrarsi sul fronte meramente costruttivo. Certo, è sempre possibile operare pesantemente sulla struttura ma, di nuovo, l’operazione nel suo complesso potrebbe risultare poco conveniente.
Il consiglio, paradossalmente, è di non procedere spediti. Piuttosto, di fermarsi a riflettere, ovvero di calcolare costi e benefici, anche in termini di tempistiche. Potrebbe infatti rivelarsi più conveniente una soluzione alternativa. Nel caso della comproprietà, la vendita tra comproprietari. Nel caso della ricerca del massimo canone possibile, l’affitto delle camere.