Ristrutturazione casa affittata: paga l’inquilino o il proprietario?

Ristrutturazione casa affittata: a chi spetta? Soprattutto, chi paga le spese, l’inquilino o il proprietario? La questione è importante, anche perché proprio la ripartizione delle spese per i lavori in casa ad alimentare polemiche tra inquilini e proprietari, fino a sfociare in liti che possono avere conseguenze drammatiche sulla gestione delle locazioni.

 

 

Dunque, per non incorrere in queste spiacevoli conseguenze, è bene conoscere la materia a fondo, e anzi comunicare vincoli, diritti e doveri all’inquilino prima ancora che si verifichi il “casus belli”.  In questo articolo offriamo una panoramica esaustiva sull’argomento, specificando i casi in cui le spese sono a carico dell’inquilino e i casi in cui le spese sono a carico del proprietario.

 

Ristrutturazione casa affittata: cosa dice la normativa

Il codice civile dedica un po’ di spazio alla questione. Tuttavia, la normativa non eccelle in chiarezza, e dunque si presta a molte interpretazioni. Proprio da questa mancanza di chiarezza derivano le tensioni tra gli attori in gioco.

Le soluzioni sono due. La prima consiste nell’adottare lo schema proposto da altre istituzioni, come l’Agenzia delle Entrate, che però potrebbero non avere carattere vincolante, specie se la questione degenera e sfocia in una vera e propria causa civile.

La seconda soluzione è molto più semplice da adottare, a patto di pensarci a tempo debito. Essa infatti consiste nello stabilire anticipatamente quali spese sono a carico dell’inquilino e quali a carico del proprietario, e di mettere tutto per iscritto nel contratto di locazione, in modo chiaro e inequivocabile. Purtroppo, un po’ per inesperienza un po’ per la fretta, molti contratti di locazione non prendono in considerazione l’argomento. Da qui, le diatribe che scaturiscono ogni volta che si avverte la necessità di realizzare un lavoro. 

Ad ogni modo, cosa dice la normativa? Molto banalmente, assegna i lavori di manutenzione all’inquilino e al proprietario i lavori più pesanti, ovvero quelli necessari all’uso per cui l’immobile è destinato. Ora, è evidente l’alea che gravia attorno a queste definizione. E’ veramente difficile inquadrare ciascun intervento in una delle due categorie. La tentazione più forte è di far corrispondere queste categorie alla distinzione tra manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria, ma si tratterebbe di una forzatura. Pensiamo alla sostituzione della colonna montante: questa fa parte della categoria della manutenzione ordinaria, ma nella realtà dei fatti è sempre a carico del proprietario. 

E’ evidente che non possono essere utilizzati criteri di questo genere. In verità, la giurisprudenza non ha fatto ancora completa chiarezza. Da qui, la necessità di adottare la già citata “soluzione del contratto”. Anche nel caso in cui il contratto non contenga alcun riferimento alla ripartizione dei lavori, rimane valida la seconda alternativa: affidarsi alla tabella dell’Agenzie delle Entrate. 

 

I lavori a spese del proprietario

Il documento ha un nome preciso, ovvero “Tabella oneri accessori, ripartizione tra locatore e conduttore concordata tra confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat”. Tale tabella risale al 2014, quindi è abbastanza recente. 

Per comprendere la tabella è necessario conoscere i concetti di locatore e conduttore. Molto banalmente, il locatore è il proprietario di casa, mentre il conduttore è l’inquilino.

Stando alla tabella, questi sono i lavori a carico del locatore / proprietario.

Per quanto riguarda l’ascensore: 

• Installazione degli impianti
• Adeguamento alle nuove disposizione di legge

Per quanto riguarda l’autoclave

• Installazione ex novo dell’impianto 
• Sostituzione integrale dell’impianto
• Sostituzione degli elementi primari

Per quanto riguarda gli impianti di illuminazione, videocitofono, videosorveglianza

• Installazione ex novo degli impianti
• Sostituzione degli impianti

Impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria

• Installazione ex novo degli impianti
• Sostituzione degli impianti
• Adeguamento alle nuove normative degli impianti

Impianto antincendio

•  Installazione ex novo degli impianti
• Sostituzione degli impianti
• Acquisto degli estintori

Parti comuni

• Sostituzione di grondaie e colonne di scarico
• Riparazione di tetti e lastrici
• Riparazione integrale della rete fognaria
• Sostituzione di marmi, corrimano e ringhiere
• Sostituzione delle serrature
• Installazione di accessori quali caselle postali, armadietti per i contatori, oggetti di arredo

Appartamento locato

• Sostituzione di pavimenti e rivestimenti
• Sostituzione di elementi dell’impianto di riscaldamento e condizionamento

 

I lavori a spese dell’inquilino

Quali sono invece i lavori a carico dell’inquilino? A dirlo è sempre la già citata tabella. Per inciso, sono quantitativamente superiore ai lavori a carico del proprietario, ma si caratterizzano tutti per un costo abbastanza basso. Ad ogni modo, ecco un elenco esaustivo.

 

 

Per quanto riguarda l’ascensore: 

• Piccole riparazioni
• Collaudi

Per quanto riguarda l’autoclave

• Manutenzione ordinaria (es. monitoraggio e pulizia) 
• Ricarico pressione del serbatoio
• Lettura del contatore

Per quanto riguarda gli impianti di illuminazione, videocitofono, videosorveglianza

• Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni

Impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria

• Pulizia dei filtri
• Lettura dei contatori
• Acquisto del combustibile
• Manutenzione ordinaria, piccole riparazioni (a patto che non impongano la sostituzione delle componenti

Impianto antincendio

• Ricarica degli estintori
• Collaudi

Parti comuni

• Pulizia gronde
• Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici
• Piccole riparazioni della rete fognaria
• Pulizia o piccole riparazioni di marmi, corrimano e ringhiere
• Manutenzione delle aree verdi

Appartamento locato

• Manutenzione ordinaria di rivestimenti e pavimenti (es. riparazione piccole lesioni)
• Riparazione di infissi, serrande e porte
• RIfacimento di serrature (senza sostituzione)
• Tinteggiatura delle pareti
• Sostituzione dei vetri
• Riparazione dei cavi e delle prese
• Verniciatura delle opere in metallo e legno

Come si evince da una rapida lettura, anche nel caso in cui ci si riferisse a questa lista potrebbero sorgere dubbi e incomprensioni. Il consiglio è di approcciarsi alla questione con la massima calma e, se del caso, intavolare una vera e propria trattativa. Non ha senso, da proprietario, puntare al muro contro muro, anche perché la gestione delle locazioni è un’attività particolare. E’ un raro caso in cui entrambe le parti in gioco hanno il coltello dalla parte del manico. Dunque, cercate il dialogo.

Ovviamente, è bene ripeterlo, il consiglio è di mettere nero su bianco la ripartizione delle spese all’interno del contratto di locazione, in modo da impedire rivendicazioni future.