Quando si avverte la necessità di ristrutturare un balcone, e questo è inserito in un contesto condominiale, sorge sempre lo stesso dubbio: chi paga? A chi vanno attribuite le spese? Rispondere non è semplice. In primis, perché non esiste una risposta valida per tutte le casistiche.
Secondariamente, perché la normativa è complessa quanto soggetta a interpretazioni (almeno in parte). Eppure è necessario avere le idee chiare prima di mettere mani al portafoglio o addirittura prima di pensare a una ristrutturazione. Anche perché, come molti condomini sanno, la questione della ripartizione delle spese figura tra le maggiori fonti di tensione, che possono benissimo degenerare in litigi veri e proprie. In questo articolo affrontiamo il tema della ristrutturazione del balcone proprio dal punto di vista economico, cercando di offrire un chiarimento circa la ripartizione delle spese.
Quando ristrutturare un balcone
Paradossalmente, vista la particolare conformazione di questi elementi architettonici, i balconi vanno incontro facilmente ad usura. E’ sufficiente passeggiare per i centri urbani per notare che i balconi sono gli elementi più danneggiati, tra quelli che formano la facciata. Per fortuna, i danni nella stragrande maggioranza dei casi riguardano le finiture, ovvero gli intonaci. In alcuni casi le lesioni agiscono più in profondità, fino a rendere visibile sezioni dell’armatura. Ad ogni modo, i danni al balcone sono pericolosi, dunque richiedono un intervento quanto più possibile celere. La caduta dei pezzi di intonaco può mettere a rischio l’incolumità delle persone e l’integrità di tutto ciò che staziona al di sotto (es. le automobile).
Non è un caso, quindi, che spesso nelle assemblee condominiali si parli proprio della riparazione dei balconi. Contestualmente, non è raro discutere del rifacimento della facciata nel suo complesso. Se in quest’ultimo caso appare tutto più chiaro, essendo la facciata senza dubbio un elemento condiviso, cosa si può del balcone?
A primo acchito, si tende a considerare il balcone come una questione “privata” del proprietario dell’appartamento. Se la facciata è condivisa, il balcone, almeno da un punto di vista logico, appartiene a uno specifico appartamento.
La questione è purtroppo molto più complessa di così, e coinvolge una normativa composita, in cui la distinzione tra parti comuni e parti esclusive segue criteri diversi da quelli che caratterizzano il senso comune. Ne parliamo nel prossimo paragrafo.
Chi paga la ristrutturazione del balcone
Per rispondere a questa domanda è necessario fare una distinzione tra le due tipologie di balconi più diffuse.
Balconi aggettanti. Sono i balconi più diffusi in assoluto, ovvero quelli che sporgono dal profilo dell’edificio e disegnano un’area aperta su tre lati che appare come “sospesa”.
Balconi non aggettanti. Sono i cosiddetti balconi a incasso, aperti solo da un lato. In questo caso, la superficie del balcone “mangia” parte della superficie dell’immobile stesso. E’ la tipologia meno diffusa, ma comunque ben presente nel contesto edilizio italiano.
Perché distinguere tra le due categorie è importante? Semplice, perché la ripartizione delle spese dipende proprio dal tipo di balcone. Se il balcone è aggettante, le spese di ristrutturazione sono a carico del proprietario e non del condominio. Il motivo, per quanto non facilmente intuibile, è dotato di una sua logica: se il balcone sporge, non è necessario alla composizione del profilo del condominio, dunque è un elemento in più a beneficio del proprietario. Discorso radicalmente diverso se il balcone è “incassato”, dunque non aggettante. In questo caso, molto banalmente, conta come “facciata”.
C’è un ma. La questione è infatti più complessa di così. In alcuni casi, infatti, a pagare è il condominio anche se il balcone è aggettante. Ciò accade quando vengono coinvolti elementi quali l’estetica della facciata e la coerenza della stessa.
Se l’intervento di ristrutturazione riguarda balconi i cui rivestimenti sono in linea con quelli della facciata, le spese devono essere pagate dal condominio (sempre se i lavori non interessano la struttura del balcone). Questo perché, benché aggettante, in questo il balcone genera un beneficio goduto da tutti i condomini, ovvero contribuisce all’identità estetica della facciata.
Per semplificare, si può affermare che.
- A pagare è solo il proprietario se il balcone è aggettante e i lavori riguardano la struttura
- A pagare è sempre il condominio se il balcone non è aggettante; o se i lavori riguardano solo le finiture, benché il balcone sia aggettante.
Ristrutturazione del balcone: il potere dell’assemblea condominiale
Ovviamente, è sempre bene ottenere un permesso scritto dagli altri condomini, anche quando si realizzano lavori di propria esclusiva competenza. Se non altro, per evitare lamentele a causa di rumori molesti.
Ad ogni modo, ufficialmente e dal punto di vista tecnico, l’assemblea condominiale acquisisce un certo “potere” solo quando gli interventi sono a spese del condominio. E’ l’assemblea condominiale a decidere se, come e quando realizzare gli interventi. Ciò risulta vero quando vengono discussi gli interventi classici, come il rifacimento generale della facciata, ma anche quando gli interventi sono più specifici, come la ristrutturazione del singolo balcone.
Quali sono i poteri dell’assemblea condominiale? Sostanzialmente quello di imporre una spesa. E’ ovvio, se la spesa è condivisa, ciascun condomino deve fare la sua parte, coerentemente con i millesimi di cui è proprietario. Per conoscere la spesa “personale”, è sufficiente moltiplicare la spesa complessiva per i millesimi normalizzati a uno. Se per esempio il costo per il rifacimento di una facciata è di 100.000 euro, e il condomino tal dei tali possiede 50 millesimi, è sufficiente moltiplicare 100.000 euro per 0,050.
L’assemblea può imporre spese solo se delibera a maggioranza. Questa può essere di due terzi più uno, o di metà più uno. La legge, in realtà, non è chiara in merito, ma nel corso degli anni è stata la giurisprudenza a chiarire il quadro.
Quando si tratta di interventi pesanti, la maggioranza necessaria è quella della metà più uno. Quando gli interventi sono leggeri, la maggioranza deve essere di due terzi più uno. Ora, la distinzione tra pesantezza e leggerezza, almeno in questo caso, non ha nulla a che vedere con la differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. Anche perché, stando a quest’ultima differenza, il rifacimento della facciata sarebbe sempre manutenzione ordinaria. Piuttosto, è una questione di prezzi e tempi. Dunque, per sicurezza e per evitare ricorsi, gli interventi sulle facciate (rivestimenti dei balconi compresi), vengono sempre approvati con la maggioranza di metà più uno.