I problemi catastali rappresentano un fenomeno più diffuso di quanto si pensa. Un fenomeno che richiede un intervento risolutivo, perché in grado di cagionare problemi nell’immediato e nel prossimo futuro. Ne parliamo in questo articolo, fornendo una panoramica dei problemi catastali più comuni e qualche consiglio per risolverli.
Cosa si intende per problemi catastali
Con l’espressione gergale “problemi catastali” si intende l’insieme di incongruenze tra lo stato di fatto di un fabbricato e quanto riportato in catasto. Le discrepanze possono riguardare molti elementi e molte voci.
Nella stragrande maggioranza dei casi, si tratta di errori formali, dovuti a una incorretta trascrizione delle informazioni, a una comunicazione parziale degli stessi da parte di altri uffici e/o dipartimenti. In altri casi, dietro le differenze tra quanto riportato e la realtà delle cose si celano degli abusivismi edilizi. Nella fattispecie, la situazione si complica e la risoluzione diventa difficile, se non addirittura impossibile.
In questo articolo ci occupiamo però dei problemi catastali, anzi degli errori catastali propriamente detti, e che quindi riguardano delle mere formalità. La buona notizia è che possono essere risolti con relativa rapidità, e senza grandi spese.
E’ realmente una buona notizia: risolvere i problemi catastali significa ribadire la conformità tra stato di fatto e dati catastali. Tale conformità è uno dei requisiti che un qualsiasi atto notarile che coinvolge il fabbricato deve possedere. Senza la conformità, l’atto è infatti nullo.
Per inciso, la risoluzione dei problemi catastali è nota in gergo tecnico come “allineamento catastale”. D’altronde, si tratta proprio di un allineamento tra dati catastali e stato di fatto.
Come risolvere i problemi catastali
Come già specificato, in almeno un caso non è possibile procedere con la risoluzione “semplice” dei problemi catastali. Ovvero, quando essi originano dall’abusivismo edilizio.
Se per esempio si chiude un balcone senza titolo abilitativo, senza permessi e senza depositare alcun progetto, non vi è alcun aggiornamento della planimetria e delle informazioni circa la superficie dell’immobile. Dunque, vi è una discrepanza tra dati catastali e stato di fatto. Superficialmente, potrebbe sembrare un errore formale, ma in realtà nasconde una modifica apportata senza averne i titoli.
Per tutto il resto, ovvero in caso di errore formale, si può procedere con delle rettifiche, le cui modalità cambiano spesso in base al tipo di errore, e alla voce che l’errore stesso coinvolge. C’è da dire, poi, che spesso e volentieri è possibile procedere non già facendo riferimento agli uffici fisici del catasto, ma online, attraverso i canali predisposti dal catasto stesso. Una novità degli ultimi anni, e che permette di risparmiare tempo e denaro.
Il consiglio, comunque, è di non procedere in solitaria. Siamo nel campo della burocrazia “avanzata”, e si rischia di peggiorare le cose.
Quali sono gli errori catastali più comuni?
Le discrepanze catastali, per utilizzare un’espressione estremamente gergale, possono coinvolgere tutti i parametri riportati in catasto. Tuttavia, alcuni sono coinvolti più frequentemente di altri.
- Intestazione. Può accadere che la visura rechi una intestazione diversa da quella reale. Per esempio, si può ravvisare un errore nella trascrizione del nome e del cognome, del codice fiscale etc. La questione è più seria di quanto si può immaginare. Se per esempio si vende un immobile, vi dev’essere la totale continuità e coerenza tra i documenti allegati nell’atto notarile.
- Indirizzo dell’immobile. Per i motivi più svariati, l’indirizzo può essere sbagliato. Il caso più frequente vede il mancato aggiornamento del cambio di nome della via. Spesso e volentieri, però, si assiste a meri errori di battitura.
- Planimetria. Sono gli errori che generano le maggiori preoccupazioni. Anche perché una planimetria che non corrisponde allo stato di fatto è un possibile segnale di abuso edilizio, di un lavoro eseguito ma mai dichiarato. In questo caso, è necessario verificare che i progetti depositati corrispondano allo stato di fatto, e che l’errore sia meramente formale (es. elaborazione errata della mappa).
- Superficie. Molto banalmente, può capitare che venga riportato un numero errato di metri quadri. E’ un errore che può pesare parecchio, in quanto molte imposte vengono calcolate proprio sulla base della metratura. Dunque, chi sospetta che la visura del proprio fabbricato rechi una metratura sbagliata, farebbe bene a intervenire quanto prima.
- Altri dati catastali. Infine, errori formali possono coinvolgere altri dati relativi al fabbricato. Relativamente agli immobili: piano, interno, subalterno, foglio etc.
- Mancati aggiornamenti. A seguito di innovazioni apportate e regolarmente eseguite (es. con permessi), può capitare che i dati catastali non vengano aggiornati tempestivamente. Stesso discorso per quanto concerne i cambi di proprietà.
A chi rivolgersi per risolvere i problemi catastali
Il catasto mette a disposizione un servizio online per la correzione dei dati catastali, laddove gli errori riguardino mere formalità. Nella stragrande maggioranza dei casi, è necessario allegare gli estremi di alcuni atti e titoli che dimostrano l’errore e indicano le informazioni da integrare. Per esempio, gli estremi dell’atto notarile in cui vengono riportati correttamente il nome, il codice fiscale etc.
Se l’errore coinvolge elementi di natura “edile” il discorso è un po’ più complicato. Per esempio, se l’errore riguarda la planimetria, ovvero la rappresentazione grafica dell’immobile, è necessario chiamare in causa i progetti depositati all’urbanistica. Stesso discorso per gli errori di metratura, anche perché teoricamente essi si riflettono anche negli atti notarili, i quali non rappresentano una fonte di informazione inconfutabile.
In alternativa, e se si intende procedere più speditamente, è possibile rivolgersi direttamente allo sportello fisico.
A prescindere dal canale scelto, online o sportello, è possibile procedere in assoluta economia? Ovviamente sì. E’ saggio farlo? No.
Il fai da te, in questo caso, rischia solo di complicare le cose. Tanto vale ridurre al massimo le probabilità di errore e fare riferimento a un professionista, sia esso un geometra, un architetto, un commercialista etc.
Perché è necessario chiedere preventivi?
Esiste professionista e professionista. Alcuni rendono un buon servizio e costano il giusto. Altri sono costosi e rendono un pessimo servizio. Come vederci chiaro? Come individuare un professionista dal buon rapporto qualità prezzo?
Ebbene, non si può prescindere dall’utilizzo dei preventivi. Solo contattando più professionisti, chiedendo a tutti il preventivo e confrontando le ipotesi di prezzo è possibile contestualizzare le cifre, ed effettuare una decisione degna di questo nome.
Ora, muoversi “manualmente”, contattando singolo professionista dopo singolo professionista, è faticoso.
E’ più utile fare riferimento a un portale di confronto preventivi come Ristrutturare-casa.org, che mette a disposizione più ipotesi di prezzo e in un tempo ridotto.