Quando si decide di ristrutturare un immobile, è necessario progettare in maniera accorta tutti i passaggi necessari poiché, a seconda del tipo di intervento preventivato, il soggetto che si fa carico della ristrutturazione deve ottemperare diversi tipi di oneri.
Nella maggior parte dei casi, per ristrutturare casa, il proprietario dell’immobile si rivolge ad una ditta specializzata che si occupa di ogni fase della ristrutturazione, dalla stima degli interventi necessari (sulla quale basare il preventivo) all’implementazione degli stessi, sulla base di un accordo con il committente. Talvolta, invece, i lavori vengono effettuati in prima persona dal proprietario, soprattutto se si tratta di rifiniture o interventi non particolarmente invasivi che non riguardino le strutture portanti dell’edificio.
Può capitare, in casi piuttosto rari, che la ristrutturazione venga approntata da un soggetto diversi dal proprietario dell’immobile, per interventi non solo ‘leggeri’ ma anche ‘pesanti’ (in altre parole, più di una semplice tinteggiatura delle pareti). È un’eventualità piuttosto rara, che si verifica soprattutto quando un soggetto occupa un’abitazione in comodato d’uso e il comodante è un parente o un affine (quando, cioè, vi sono rapporti familiari o parentali e il comodato è solo una formalità).
Se gli interventi di ristrutturazione sono superficiali, comodante e comodatario possono agevolmente raggiungere un accordo, discutendo i dettagli personalmente. Nel caso in cui l’intervento preveda lavori ‘pesanti’, è bene procedere diversamente: se è necessario richiedere permessi per costruire o altra documentazione (CIL, CILA e SCIA), è consigliabile procurarsi una visura ed una planimetria catastale dell’immobile. Vediamo di seguito di cosa si tratta.
Cosa sono visura e planimetria catastale
Come riporta il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, una visura catastale “consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali”; il documento permette di ottenere:
- i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati);
- i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili;
- i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie);
- le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale;
- l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica);
- gli atti di aggiornamento catastale.
La planimetria catastale, invece, consiste in un disegno tecnico “di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni”.
Questi documenti, che consentono di avere a disposizioni tutte le informazioni salienti circa lo ‘status’ catastale dell’immobile, possono essere richiesti ad un tecnico specializzato o all’Agenzia delle Entrate (accedendo all’apposita sezione del portale di riferimento); in alternativa è possibile ottenere una visura catastale online da un sito specializzato, come ad esempio Ivisura.
A cosa servono visura e planimetria
Nell’ambito di una ristrutturazione immobiliare, una visura ed una planimetria aggiornate possono essere d’aiuto all’architetto che gestisce i lavori di cantiere (quando gli interventi sono affidati ad un operatore esterno).
Nel caso in cui sia il comodatario ad effettuare i lavori, l’estrazione dei dati catastali per mezzo di una visura o di una planimetria, consentono di individuare gli intestatari dell’immobile e gli estremi catastali dello stesso: in tal modo, si possono in primo luogo rilevare incongruenze o discrepanze (e, eventualmente, richiedere una correzione dei dati catastali).
In secondo luogo, se l’immobile è intestato a più persone (fisiche o giuridiche), queste vanno interpellate circa i lavori che si intendono effettuare, a meno che il comodatario non sia de facto proprietario dell’immobile (in quanto erede designato).
Inoltre è bene conoscere con esattezza la situazione catastale del complesso di strutture che si intende sottoporre a ristrutturazione, in modo tale da poter espletare tutta la burocrazia necessaria ad effettuare gli interventi previsti (soprattutto nel caso di ‘ristrutturazione pesante’) in modo puntuale ed ineccepibile.