Il cambio di destinazione d’uso si rivela necessario nel momento in cui si acquista un immobile per una funzione specifica e poi, nel tempo, la funzione stessa di servizio cambia per esigenze di vario genere.
Può capitare quindi che un immobile comprato per servire da ufficio possa essere trasformato in un appartamento abitabile e viceversa, o ancora accade che magazzini diventino garage, che negozi diventino uffici e molti altri esempi ancora. Vediamo come deve essere svolto il cambio di destinazione d’uso.
Cosa è il cambio di destinazione d’uso?
Innanzitutto definiamo la destinazione d’uso, che è cioè la funzione di utilizzo, il motivo per il quale viene acquistato o costruito l’immobile in oggetto. È ovvio quindi che il cambio di destinazione d’uso avviene quando la finalità di utilizzo deve essere modificata. Esistono tre categorie di destinazione d’uso principali, quella industriale, quella commerciale e quella residenziale. Il residenziale riguarda le abitazioni, il commerciale riguarda negozi e uffici, l’industriale invece intende laboratori o capannoni.
Ogni qualvolta si decida di procedere al cambio della destinazione d’uso di un immobile, si deve seguire un iter burocratico preciso, per non rischiare di incorrere in casi di abuso edilizio. Vi sono obblighi differenti nei confronti dell’amministrazione: questo dipende dal fatto che il cambio di destinazione d’uso può essere fatto per via esclusivamente burocratica oppure accompagnato da opere edilizie.
Si tratta di una procedura sempre obbligatoria, anche se non vengono fatti dei lavori e delle modifiche fisiche all’immobile. Infatti le visure catastali informano sulla tipologia di edificio, non soltanto sulla metratura, sull’ubicazione e sul numero dei vani. Il catasto deve ricevere quest’importante informazione, pena sanzioni molto costose.
Chi esegue il cambio di destinazione d’uso?
A seconda della tipologia di cambio di destinazione d’uso, varia anche il professionista che se ne deve occupare. Qualsiasi tecnico che sa realizzare una SCIA, quindi un architetto, un geometra, un ingegnere, può eseguire il lavoro nel caso in cui il cambio non è collegato a opere edilizie. Altrimenti è necessario fare eseguire la procedura burocratica ad un’impresa edile o a un libero professionista e al tecnico che redigerà il permesso di costruire.
Una cosa molto importante da sapere, comunque, è che prima di avviare la procedura di cambio di destinazione d’uso di un immobile e inviare quindi la domanda, ci si deve assolutamente assicurare che sia consentito dal Piano Regolatore. Molto dipende anche dalla zona di interesse, in alcune vi è un margine di discrezione limitato. Se l’immobile in oggetto si trova all’interno di un condominio, allora bisogna anche verificare che il cambio di destinazione d’uso dello stesso sia compatibile con il regolamento condominiale. In caso positivo, deve essere richiesto però il nulla osta all’assemblea.
Per il rilascio del cambio di destinazione d’uso di un immobile poi, dopo aver eseguito ognuna di queste procedure, è necessario rivolgersi all’ex ufficio del Territorio che oggi si trova presso l’Agenzia delle Entrate. Nel momento in cui si modifica la categoria edilizia cambia anche la rendita catastale su cui poi andranno calcolate le imposte come Imu, Tasi e Tari.
L’ultimo passaggio è quello di richiedere al Comune di residenza il certificato di agibilità, basta fornire i documenti che attestino che sia stato seguito il giusto iter burocratico precedente.
Quanto costa cambiare la destinazione d’uso?
Per quanto riguarda il costo del cambio di destinazione d’uso di un immobile, ci sono differenti voci da analizzare. È necessario sommare il prezzo da pagare per i diritti di segreteria, che viene deciso dal Comune di riferimento, e che quindi può variare dagli 80 ai 350 euro.
Deve essere pagata anche la parcella per le pratiche catastali, che può avere un costo compreso tra i 300 e i 700 euro e poi le eventuali opere murarie, il cui prezzo può variare dai 50 ai 400 euro.
Come risparmiare per il cambio di una destinazione d’uso?
Come abbiamo visto, può essere necessario rivolgersi solo al tecnico per il cambio di destinazione d’uso oppure anche ad un’impresa edile o un libero professionista del settore. Per risparmiare sui costi, l’unico modo è richiedere e confrontare più preventivi con il nostro servizio gratuito online.
In questo modo si possono analizzare le varie offerte e decidere la migliore in base al rapporto tra la qualità è il prezzo.