Quello della “conformità catastale” è un concetto fondamentale, soprattutto nell’ambito della compravendita degli immobili. Da esso dipende la validità degli atti, dal momento che in sua assenza la vendita può essere dichiarata nulla. E’ uno strumento complesso, che si inserisce nello spinoso tema della tutele del compratore, fino a toccare quello, ancora più decisivo, degli abusi edilizi.
Ne parliamo in questo articolo, fornendo una definizione chiara ed esaustiva di conformità catastale, offrendo indicazioni circa una eventuale obbligatorietà e gli strumenti che consentono di mettersi in regola.
Una definizione di conformità catastale
Da un certo punto di vista, il significato di conformità catastale è insito nell’espressione stessa. Si tratta, infatti, della precisa corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i dati presenti in catasto, planimetria compresa.
Dunque, vi è la conformità catastale quando le informazioni presenti in catasto, e fruibili attraverso la semplice visura e mappa catastale, rispondono con assoluta precisione alla realtà. Ciò comprende non solo la già citata planimetria, ma anche i dati identificativi dell’immobile (foglio e particella), la descrizione delle dimensioni dei vani, i dati identificativi del proprietario e del titolo di provenienza.
I casi per i quali può non sussistere la conformità catastale sono due.
- Errori formali. Molto banalmente, quando vi è un errore di trascrizione dei dati, un errore materiale che riguarda la forma e non la sostanza.
- Abusi edilizi. Un immobile su cui gravano gli abusi è sempre “difforme” dal punto di vista catastale. Il perché è semplice: per richiedere un cambiamento dei dati in catasto a seguito di lavori di ristrutturazione, è necessario che questi vengano dichiarati.
Può capitare anche che la difformità catastale sia di grado lieve, e riguardi i dati identificativi dei proprietari e l’atto di provenienza. Ciò accade, per esempio, quando non è stata eseguita, per errore ovviamente, la voltura catastale, sicché in Catasto figura ancora il proprietario precedente e tutti i dati connessi alla sua figura.
Quando è obbligatoria la conformità catastale
Di base, la conformità catastale non è obbligatoria. Nel senso che un individuo può comunque essere proprietario di un immobile e non andare incontro a conseguenze, se i dati catastali siano sbagliati. Ovviamente, il discorso è diverso se alla base della discrepanza vi è un abuso edilizio, ma in questo caso si parla più propriamente di mancanza della conformità urbanistica. Per inciso, la conformità urbanistica è la corrispondenza tra stato di fatto e dati presenti in urbanistica, che comprendono i progetti depositati.
Dunque, quando è obbligatoria la conformità catastale? Ebbene, sussiste l’obbligatorietà in caso di compravendita. In estrema sintesi, gli atti di vendita che hanno per oggetto immobili non conformi dal punto di vista catastale sono nulli. Il venditore, in quel caso, va incontro a conseguenze gravi. In primis, è chiamato a restituire il denaro ricevuto per la vendita. Secondariamente, si espone a richieste di risarcimento, che possono essere gravose sia in termini economici che di energie profuse per la difesa in tribunale.
Tale obbligatoria, in realtà, è stata stabilita di recente. Per la precisione, undici anni fa. Essa fa infatti riferimento al decreto legge n. 79 del 2010. Lo scopo del decreto non è quello di punire il proprietario di immobili non conformi dal punto di vista catastale, quanto tutelare il compratore.
Egli, se acquista un immobile privo di conformità, nella migliore delle ipotesi deve provvedere in prima persona ad aggiornare i dati del catasto. Nella peggiore delle ipotesi, la non conformità è causata da un abuso, dunque si ritroverebbe, a sua insaputa, con un immobile non commerciabile o addirittura gravato da difetti strutturali.
Come ottenere la conformità catastale
Se l’immobile presenta delle difformità catastali, l’unico modo per riuscire a vendere l’immobile senza commettere illeciti, ovvero dichiarando nell’atto una conformità che non esiste, è procedere prima del rogito all’aggiornamento dei dati catastali. Se l’errore riguarda i dati relativi a persone e ad atti (es. il titolo di provenienza) è sufficiente presentare al Catasto una richiesta di aggiornamento, allegando tutti i documenti utili (carte di identità, copia del titolo di provenienza etc.).
Se invece l’errore riguarda l’immobile stesso, es. la dimensione dei vani, la disposizione degli stessi e la planimetria, è necessario fare riferimento a un tecnico che attesti lo stato di fatto dell’immobile e, allo stesso tempo, la conformità urbanistica.
Se la conformità urbanistica non sussiste, è necessario procedere con la richiesta di “Permesso di Costruire in Sanatoria“, se la legge lo permette, o con un condono, se è attualmente in vigore. Ovviamente, quest’ultima soluzione prevede conseguenze dal punto di vista economico e/o penale, se il proprietario dell’immobile e l’autore dell’abuso coincidono.
Tuttavia, sempre se sussiste la conformità urbanistica, è possibile accorciare i tempi. E’ possibile allegare all’atto di vendita un’attestazione di conformità redatta da un tecnico. In questo modo, è possibile procedere senza attendere i tempi dell’aggiornamento vero e proprio. Inoltre, tutte le responsabilità vengono trasmesse al tecnico. In effetti, è proprio questa la soluzione più adottata, in quanto perfettamente lecita e molto più rapida rispetto alle alternative.
Il consiglio, comunque, è di verificare in ogni caso se sussiste la conformità catastale degli immobili in proprio possesso, anche se non si prevede una vendita a breve e, se del caso, porre rimedio alle difformità. In questo modo, si eviteranno spiacevoli sorprese future.