In questo articolo affrontiamo il tema del nuovo accatastamento, una pratica necessaria quando si realizza un immobile ex novo… e non solo. Sono numerosi, infatti, i casi che impongono un accatastamento di questo tipo.
Qui di seguito forniamo una definizione chiara di nuovo accatastamento, elenchiamo i casi in cui è necessario e i casi che invece ne prevedono l’esonero. Infine, forniamo una panoramica delle procedure che permettono di realizzare un nuovo accatastamento.
Una definizione di “nuovo accatastamento”
In realtà, l’espressione “nuovo accatastamento” è gergale. Ufficialmente, infatti, non viene impiegata. Piuttosto, si parla di “accatastamento”, senza alcun attributo a corredo, e infatti è così che la procedura viene presentata dall’Agenzia delle Entrate nel suo sito e nelle sue comunicazioni formali.
Ad ogni modo, a prescindere dall’espressione che si intenda usare, per nuovo accatastamento o semplice accatastamento, si intende quella pratica che permette di creare “la carta d’identità” di un immobile o di una pertinenza, ovvero di far sì che in catasto figurino i dati dei suddetti locali, così come la legge impone a fini burocratici e fiscali.
Insomma, con il nuovo accatastamento si “iscrive” al catasto un immobile, un locale, una pertinenza.
A tal proposito va sottolineata l’importanza del catasto per la gestione delle proprietà. Certo, i dati catastali non hanno una funzione urbanistica, bensì burocratica e fiscale. Sono necessari in caso di passaggio di proprietà, a prescindere dal motivo di questo trasferimento (atto a titolo oneroso, donazione, successione, mero trasferimento di diritti di godimento etc.). Sono necessari anche per calcolare i tributi connessi alla proprietà di un locale, quali l’IMU, la TARi etc.
Giusto per fare un esempio, qualsiasi atto di vendita è nullo se vi è una difformità – non giustificata – tra i dati catastali e lo stato di fatto. Figuriamoci se un immobile non è presente nel catasto!
Quando è obbligatorio un nuovo accatastamento
Il primo caso che rileva una necessità di nuovo accatastamento è anche quello più evidente, e che fa parte dell’immaginario collettivo: la costruzione ex novo di un immobile. Nella sostanza, si registra al catasto un immobile che prima non c’era. Ma questo non è l’unico caso in cui si rende necessario l’accatastamento.
Anche la “semplice” modifica allo stato di fatto dei luoghi può imporre un accatastamento. Ovvero, quando le modifiche sono così pesanti da impattare sulla consistenza delle unità immobiliari o addirittura sul classamento.
Pensiamo per esempio alla fusione di due unità immobiliari, o alla divisione della stessa. In quel caso le modifiche sono così rilevanti da richiedere non già una banale variazione catastale, quanto un accatastamento vero e proprio. Tra parentesi, anche aggiungere della volumetria, o una pertinenza, richiede un accatastamento.
Si segnalano, però, alcuni casi di esonero. In particolare, se la nuova superficie ricavata è inferiore agli 8 metri quadri, oppure se i manufatti sono provvisori, non fissati al suolo (pensiamo alle tettoie che poggiando direttamente alle pareti). Esistono altri casi di esonero, in merito ai quali consigliamo di consultare la relativa informativa sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Come realizzare un nuovo accatastamento
L’accatastamento si richiede attraverso la dichiarazione di accatastamento. La procedura avviene attraverso il circuito DOCFA, dunque per via telematica. In genere, la pratica è curata direttamente da un professionista, vista la complessità della stessa.
In linea di massima, è possibile “inoltrare il DOCFA” anche in prima persona, anche perché la procedura è a carico del titolare (il professionista agisce per suo conto) ma il consiglio è di non fare il passo più lungo della gamba, e delegare. Il rischio di commettere errori è davvero troppo alto.
Ad ogni modo, la dichiarazione va presentata entro trenta giorni dal momento in cui il locale è divenuto usufruibile, nel caso di costruzioni ex novo, o dal momento in cui i lavori sono giudicati ultimati, se l’immobile ha semplicemente subito una modifica tale da richiedere l’accatastamento.
Ovviamente, per inoltrare la richiesta è necessario consegnare al tecnico specializzato nella pratica alcuni documenti. Essi comprendono:
- Il titolo di provenienza dell’immobile (es. atto di acquisto, dichiarazione di successione).
- I dati della pratica edilizia con cui l’immobile è stato fabbricato o modificato.
- I dati catastali, così come dovranno comparire in visura.
- Mappa catastale.
- Copia del documento di identità e codice fiscale del dichiarante.
Quanto costa l’accatastamento? E’ una domanda più che legittima, dal momento che stiamo parlando di una pratica obbligatoria, a determinate condizioni. Ebbene, va fatta una distinzione tra nuovo immobile e immobile esistente.
Nel caso in cui l’accatastamento sia relativo a un immobile costruito ex novo, la pratica può costare anche 1.500-2.000 euro, dunque una cifra rilevante.
Nel caso in cui l’accatastamento sia relativo a un immobile esistente, e dunque sia giustificato da modifiche piuttosto che da nuova costruzione, la pratica costa 400-800 euro, che è comunque una cifra da non sottovalutare.
Ovviamente, stiamo parlando di parcella del tecnico. A questa vanno aggiunti i diritti erariali, ovvero il tributo che va corrisposto all’Ente. In questo caso, parliamo di cifre abbastanza contenute: 50-100 euro per scheda.
Le cifre possono essere rilevanti, ma la sanzione per l’omesso o tardivo accatastamento lo sono ancora di più. Si parla, infatti, di sanzioni pecuniarie che vanno dai 1.032 euro agli 8.264 euro. Ad ogni modo, è possibile procedere con il ravvedimento operoso, nel caso in cui si agisca a scadenza avvenuta (ripetiamo, 30 giorni). E’ una soluzione relativamente comoda, che prevede un sovrapprezzo non esagerato, comminato sotto forma di sanzione (da un decimo a un sesto della sanzione minima in caso di accertamento).