L’accorpamento catastale – chiamato ufficialmente accatastamento unico – è un’opportunità che consente di mettere ordine tra i propri possedimenti immobiliari e, soprattutto, permette di acquisire alcuni benefici fiscali e burocratici.
Ne parliamo in questo articolo, offrendo una panoramica di questa interessante possibilità, descrivendo i casi in cui può essere caldeggiata, le procedure per usufruirne, i vantaggi che ne derivano e i costi (sia relativi all’attività del tecnico che per ai tributi).
Una definizione di accorpamento catastale
L’accorpamento catastale è la fusione di due o più unità immobiliari dal punto di vista fiscale. Le due unità possono anche, idealmente, rimanere distinte (ma non autonome) de facto, ma ai fini fiscali e burocratici verranno considerati come una sola unità.
L’accorpamento catastale è utile in quanto permette di risparmiare sulle tasse relative alla proprietà, come la famigerata IMU. Tuttavia, è anche una soluzione nel caso in cui non si possa procedere con l’accorpamento urbanistico, ovvero con la fusione sostanziale e concreta di due unità immobiliari.
Il caso tipico è la tentata fusione tra due immobili sì contigui, ma appartenenti a due persone diverse, fossero anche due coniugi. In questo caso, gli immobili non possono essere uniti urbanisticamente, e dunque non possono essere nemmeno considerati come una singola unità immobiliare ai fini fiscali. Con l’accorpamento fiscale, però, è possibile superare questo limite.
I requisiti per l’accorpamento catastale
Ovviamente, non sempre è possibile procedere con l’accorpamento catastale. Anzi, le condizioni sono piuttosto stringenti.
Nello specifico, tali condizioni riguardano la questione dell’autonomia funzionale. Due immobili, per essere accorpati catastalmente, non possono essere autonomi dal punto di vista funzionale. Ciò significa che possono avere due entrate differenti, ma i servizi essenziali, la cui assenza pregiudica la fruibilità, devono essere in comune e liberamente accessibili da un lato e dall’altro. Per esempio, due immobili per essere accorpati catastalmente dovrebbero avere una sola cucina.
Il tema dell’autonomia funzionale è chiaro a un livello semantico, tuttavia fa riferimento a molte casistiche, alcune delle quali non sono oggetto di regolamentazione specifica. Dunque, il rischio è di andare un po’ caso per caso, e di perdere tempo in interpelli.
Un punto certo, però, c’è: l’accorpamento catastale non si configura come un sotterfugio, ma come una possibilità “legittima”. Dunque, è impossibile accorpare due immobili che, nella realtà, non possano essere considerati come un tutt’uno. Non si può utilizzare l’accorpamento catastale come uno strumento indebito per pagare meno tasse, come una furberia.
Le procedure per l’accorpamento catastale
La pratica di accorpamento catastale è molto singolare, in quanto consta di (almeno) due variazioni catastali distinte. Infatti, va presentata una richiesta di variazione per ciascuno degli immobili accorpati.
Un ruolo importante è giocato dalle planimetrie, che dovranno dimostrare in modo plastico e inequivocabile come e perché i due immobili possono essere considerati un tutt’uno. A tal punto, occorre fare attenzione alla rappresentazione dei confini. Ad oggi, sussistono le seguenti regole convenzionali.
- Si utilizza un tratto di linea continua per riprodurre l’unità immobiliare in variazione.
- Si utilizza un tratto di linea tratteggiato per riprodurre la parte rimanente.
- Si utilizza una linea tratto-punto per discriminare e delimitare le due porzioni.
Fondamentale, ai fini dell’accorpamento, è l’attività di classamento, che è in capo all’Agenzia delle Entrate. Da essa deriva il tenore dei tributi fiscali, la possibilità di accesso a determinate agevolazioni e in generale la pressione fiscale causata dalla proprietà dell’immobile.
Il classamento permette all’Ente di definire la categoria catastale, la classe catastale e soprattutto la rendita. Quest’ultima, in genere, è vicina o uguale alla somma delle rendite dei due immobili uniti tramite l’accorpamento.
Perché procedere con l’accorpamento catastale?
Le procedure non sono leggere, ma d’altronde vengono curate direttamente da un professionista. Come vedremo in seguito, sono anche mediamente costose. Dunque, perché procedere con l’accorpamento catastale? In realtà i vantaggi, ovvero i benefici che se ne traggono, sono almeno due.
- Possibilità di accedere all’esenzione IMU e TASI. Immaginiamo che due immobili siano contigui, e che in uno di essi abiti una nucleo familiare. Grazie all’accorpamento catastale (seguito da lavori che rendano effettivamente i due appartamenti dipendenti dal punto di vista funzionale), è possibile riunire le due unità e trasformarle in abitazione principale. In questo modo, si evita – in modo del tutto legale – di corrispondere l’IMU che, fino a quel momento, è stata corrisposta per uno dei due immobili.
- Semplificazione burocratica. Anche qualora non si potesse godere dell’esenzione dall’IMU, si eviterebbe di pagarla due volte. A conti fatti, il risparmio potrebbe essere irrisorio o nullo, ma si risparmierebbe in termini di tempo, fatica, etc. Si corrisponderebbe una sola IMU, per quanto “pesante” come la somma delle due IMU precedenti (o quasi).
Il costo di un accorpamento catastale
L’accorpamento catastale, per fortuna, non costa poi molto. Ovviamente, occorre discriminare tra le due principali voci di costo: i diritti da pagare all’Agenzia delle Entrate e la parcella del tecnico. Ebbene, i diritti ammontano a 50 euro per ciascuna scheda. Trattandosi di due variazioni catastali, nei fatti il costo per scheda sale a 100 euro.
Ovviamente, il grosso è rappresentato dall’onorario del tecnico, che deve redigere e inoltrare il DOCFA. Nella fattispecie, parliamo di qualche centinaia di euro, raramente si raggiungono i 1.000 euro. Considerando i benefici dell’accorpamento, che spesso portano a una esenzione dall’IMU, il gioco vale decisamente la candela (difficilmente l’IMU relativa a un solo anno è inferiore ai 600 euro).