Agibilità e abitabilità: due termini attorno ai quali gravitano molti dubbi. Due concetti che hanno generato, nel corso degli anni, una certa confusione. Il merito, anzi, la responsabilità di ciò è sicuramente e i cambiamenti apportati dal legislatore, che qualche anno fa ha inteso puntare su una semplificazione radicale dei certificati, andando spesso contro l’immaginario collettivo.
Ne parliamo in questo articolo, offrendo una panoramica della agibilità e dell’abitabilità, introducendo alcune precisazioni circa l’obbligatorietà, i costi e le corrette procedure da seguire.
L’impalpabile differenza tra agibilità e abitabilità
Quando si parla di agibilità e abitabilità, in realtà si sta facendo riferimento a due documenti: il certificato di agibilità e certificato di abitabilità.
È bene, in prima battuta, sgomberare il campo da qualsiasi fraintendimento. In realtà, il certificato di abitabilità non esiste più, in quanto è stato inglobato nel certificato di agibilità otto anni or sono, durante il governo Monti. Dunque, se si intende parlare delle differenze è necessario riferirsi gioco forza al passato.
Nello specifico, il certificato di abitabilità era il documento che attestava la conformità in termini edilizi degli edifici con funzione residenziale. Il certificato di agibilità, invece, era il documento che attestava la medesima conformità ma relativamente agli edifici di natura non residenziale.
Per conformità si intende il rispetto delle regole urbanistiche, dei requisiti di stabilità, delle garanzie di sicurezza, il tutto in funzione della destinazione d’uso. Logicamente, i criteri per determinare la conformità di un immobile residenziale erano (e sono tutt’ora) diversi dai criteri riguardanti gli immobili commerciali, industriali, professionali etc..
Come già accennato, nel 2012 il legislatore ha accorpato i due documenti, conservando però il riferimento lessicale all’agibilità. Dunque, oggi, che dobbiate attestare la conformità di un’abitazione piuttosto che di un ufficio o di un negozio, dovrete richiedere necessariamente il certificato di agibilità.
Una novità importante, che va nel senso di una maggiore semplificazione, obiettivo che certamente punta a eliminare alcune storture tipiche della burocrazia italiana. Tuttavia, nella percezione della gente comune è ben radicata la differenza tra agibilità e abitabilità, a tal punto che ancora oggi si fa riferimento a quest’ultimo termine quando si parla di certificazioni relative alle abitazioni.
Altre novità, come vedremo più avanti, riguardano le procedure di richiesta, anche queste modificate in una prospettiva di ulteriore semplificazione, il che va ovviamente a tutto vantaggio del proprietario dell’immobile e, in un certo senso, del tecnico deputato a svolgere la pratica. Di questo argomento, parleremo più avanti.
Quando è necessaria l’agibilità
In quest’articolo, trattiamo il tema dell’obbligatorietà, che genera sempre un po’ di timore tra i proprietari di un immobile, soprattutto a causa delle sanzioni che potrebbero scattare.
Quando è necessario il certificato di agibilità? In primis, va detto che il possesso di tale certificato non è necessario sempre e comunque. Infatti, chi abita in un immobile che, al tempo della sua costruzione non imponeva il possesso di tale documento, non commette alcun illecito. A fare fede, in questo caso, è la licenza edilizia o documenti equipollenti e, nel caso degli immobili costruiti in epoca successiva ma antecedente al 2012, il vecchio certificato di abitabilità.
Ovviamente, sono ben disciplinati i casi in cui è necessario presentare il certificato di agibilità e quindi, di conseguenza, possederlo.
La casistica più frequente riguarda la compravendita di abitazioni. Questa è una verità di cui pochi proprietari di casa sono a conoscenza, a tal punto da mostrare disorientamento e sorpresa quando viene fatta loro presente. Infatti, per vendere un immobile è assolutamente necessario allegare il certificato di agibilità (o un equivalente, come quello di abitabilità). Secondo la giurisprudenza, gli immobili privi di certificato di agibilità non sono giuridicamente commerciabili.
Stesso discorso per le locazioni, le donazioni e le cessioni di immobile.
Certamente, è necessario presentare un certificato di agibilità ogni qualvolta si interviene sull’immobile in maniera pesante, ovvero con tutti quei lavori che richiedono un titolo abilitativo (CILA, SCIA, Permesso di Costruire).
Nello specifico, è necessario inviare all’Ente pubblico il certificato di agibilità entro 15 giorni dalla denuncia di inizio delle attività edilizie.
Ovviamente, è necessario presentare il certificato di agibilità, che in questo caso sarà realizzato ex-novo, a seguito di nuova costruzione.
Come si richiede l’agibilità
Come già accennato, il legislatore si è mosso nella direzione di una maggiore semplificazione. Il processo ha coinvolto anche le procedure di rilascio del certificato di agibilità. In buona sostanza, è possibile ottenere il certificato in modalità “autocertificazione“. In questo modo, il direttore dei lavori (in caso di interventi edilizi o di nuova costruzione) o un qualsiasi altro professionista autorizzato può certificare in maniera autonoma e non sottoposta a vincolo immediato il rispetto dei criteri da parte dell’immobile.
Questa novità cagiona un notevole risparmio in termini di costi e di tempi, responsabilizzando di fatto il proprietario e il tecnico. Ciò non implica ovviamente una sorta di “liberi tutti”. Infatti, l’Ente pubblico procede regolarmente con i controlli, benché a campione. Tuttavia, ogni anno viene campionato il 5% dei nuovi certificati. Dunque, prima o poi tutti (o quasi) i certificati irregolarmente ottenuti verranno scoperti.
Per quanto concerne le sanzioni, se si omette il certificato di agibilità nei casi appena descritti, viene commutata una sanzione amministrativa che varia dai 77 ai 464 euro, il tutto al netto delle ulteriori sanzioni in caso di mancanza dei requisiti. Per quanto concerne le conseguenze reali, è bene citare la possibilità del compratore di dichiarare nullo il rogito, nel caso in cui questo venisse effettuato in assenza di certificato di agibilità.