Ristrutturare casa senza agibilità: si può fare?

Ristrutturare casa senza agibilità è possibile? E’ una domanda che si pongono in molti. E no, non tutti coloro che maturano questo dubbio sono colpevoli di abuso edilizio o manifestano qualche mancanza rispetto alla normativa vigente.

 

 

Essere proprietari di un’abitazione priva di certificato di agibilità è meno raro di quanto si possa pensare e, soprattutto, spesso indica una condizione di normalità, che non impone nessun obbligo dal punto di vista legislativo.

In questo articolo proponiamo una panoramica sul certificato di agibilità, spiegando quando è necessario (sorpresa: non sempre), e quali limiti comporta la sua assenza relativamente ai lavori per ristrutturare casa. 

 

Cos’è l’agibilità

Il concetto di agibilità è chiaro: un immobile è agibile quando presenta tutte le caratteristiche necessario al suo impiego, come da normativa vigente. L’agibilità è dimostrata dal cosiddetto certificato di agibilità, che da qualche anno sostituisce il certificato di abitabilità. Si tratta di una semplificazione, dal momento che in passato a fare le veci di questo documento erano più certificati, a seconda della destinazione d’uso dell’immobile. 

Gli sforzi legislativi degli ultimi due decenni sono stati finalizzati a una sempre maggiore regolarizzazione degli immobili. Tuttavia, trasformare un contesto caotico in un contesto perfettamente regolare vuol dire nella maggior parte dei casi agire retroattivamente, il ché causa un bel po’ di problemi ai proprietari di immobili vecchi. D’altronde, sarebbe un po’ esagerato imporre a un immobile costruito svariate decine di anni fa di rispettare criteri stilati negli anni duemila.

Sicché, non senza qualche intervento sporadico della Cassazione, si è stabilito che per gli immobili molto vecchi, di costruzione antecedente Il 1934 il certificato di agibilità non è necessario, a patto di non essere intervenuti di recente con opere di ristrutturazione pesante (nello specifico, dal 2003 in poi). 

Per gli immobili di recente costruzione o sottoposti a ristrutturazione pesante, il certificato di agibilità è necessario o va richiesto nuovamente. In caso contrario si va incontro a sanzione. Nel secondo caso, tale certificato va richiesto al termine dei lavori. 

D’altronde, è possibile commerciare o locare un immobile a cui non sia correlato un certificato di agibilità. Tutto ciò, è chiaro, a patto che questi non sia abusivo (totalmente o parzialmente) e che la parte contraente, sia essa il conduttore o il venditore, siano a conoscenza della mancanza di questo importante documento.

Ma cosa accade se intendiamo realizzare una ristrutturazione senza possedere il certificato di agibilità?

 

Quando è possibile ristrutturare senza certificato di agibilità

I casi in cui non è richiesto il certificato di agibilità prima ancora di realizzare opere di ristrutturazione sono due.

Il primo consiste in una anzianità significativa dell’immobile. Come abbiamo già specificato, se l’immobile è stato costruito prima del 1934 e non è stato modificato pesantemente dal 2003 in poi, il certificato di agibilità non è dovuto per legge. Tuttavia, una volta terminata la nuova opera di ristrutturazione, sarà necessario richiedere il certificato di agibilità.

Il secondo caso indica una situazione di non conformità, e riguarda gli immobili che dovrebbero possedere il certificato di agibilità ma semplicemente non ce l’hanno. Se l’assenza del documento è causata da una svista in fase di costruzione, è sufficiente presentare la documentazione per ottenere il certificato. Se l’assenza è dovuta a una condizione di abusivismo, totale o parziale, è necessario procedere al ripristino.

Le situazioni di non conformità però non implicano l’impossibilità totale di procedere con opere di ristrutturazione. A patto che queste siano molto leggere e non inficino sulla planimetria, sugli elementi strutturali e sulla volumetria. In parole povere, tutti gli interventi, in questo caso, dovrebbero rientrare nella categoria “edilizia libera”.

Per fortuna, molti interventi maggiormente richiesti afferiscono a questa tipologia. Per esempio la sostituzione dei serramenti, la sostituzione dei pavimenti e dei rivestimenti murari, la tinteggiatura (ovviamente). Interventi anche molto costosi, ma che non creerebbero modifiche documentali, né in visura né in planimetria.

 

 

Come ottenere il certificato di agibilità

A prescindere dagli obblighi di legge e dalle sanzioni, un immobile senza certificato di agibilità è un immobile monco, soprattutto se intendete capitalizzarne la proprietà. Il riferimento è ovviamente alla vendita e alla locazione.

Sia chiaro, come abbiamo specificato in precedenza, l’assenza del certificato di agibilità non sancisce l’incommerciabilità dell’immobile o l’impossibilità di darlo in locazione, a patto che la controparte ne sia a piena conoscenza (e documentata nel rogito). Tuttavia, e questo è altrettanto ovvio, un immobile senza certificato di agibilità è un immobile che va incontro a svalutazione, e il motivo è altrettanto semplice: il mercato è pieno di appartamenti di recente costruzioni, e che dunque vantano il possesso di questo documento.

Come ottenere il certificato di agibilità? Ovviamente, non è possibile fare da soli. E’ la legge a imporre il riferimento a un professionista abilitato, e in ogni caso l’operazione risulterebbe troppo complicata per una persona comune. 

Ci si deve rivolgere a un architetto, a un ingegnere o a un geometra. Questi dovrà allegare svariati documenti in grado di dimostrare l’effettiva agibilità dell’immobile. Per fortuna, il legislatore ha inteso semplificare la procedura, a tal punto che oggi il certificato è… un’autocertificazione, ovviamente sotto responsabilità penale. Questo abbrevia, e di molto, i tempi, trasformando l’acquisizione del certificato in una mera formalità, se sussistono i requisiti.

L’autocertificazione è una possibilità sia nei casi di richiesta post-intervento sia nei casi di richiesta estemporanea, magari in una prospettiva di vendita dell’immobile. Non è raro, infatti, che il venditore richieda esplicitamente il possesso del certificato, consapevole delle dinamiche di svalutazione innescate dall’assenza del documento.