Ristrutturare casa per affittacamere, ovvero trasformare un’abitazione in affittacamere: quali interventi occorre realizzare? E’ una domanda che si pongono coloro che vogliono monetizzare la proprietà di un’abitazione offrendo dei servizi di alloggio.
E’ una domanda a cui è difficile rispondere, anche perché gli obblighi di legge e le necessità contingenti potrebbero tradire quello che è l’immaginario collettivo degli affittacamere. Se per esempio pensate che sia sufficiente modificare un po’ l’arredamento, state commettendo un errore.
Gli interventi sono ben più corposi, anche nel caso vi poniate il semplice scopo di rispettare i criteri di legge, senza aggiungere servizi aggiuntivi che possano aumentare l’appetibilità della vostra offerta.
In questo articolo forniremo informazioni utili a chi vuole ristrutturare casa in un’ottica di affittacamere, specificando gli interventi necessari e quelli raccomandati, pur non obbligatori (per legge).
Cosa vuol dire affittacamere
In primis, occorre capire cosa si intende per affittacamere. Il termine, infatti, è spesso usato a sproposito, ovvero con un significato troppo simile a “Bed and Breakfast”. In realtà si tratta di due attività molto diverse, e che vengono concepite come tali anche dal legislatore. Ciò – è consequenziale – dà il là a trattamenti diversi dal punto di vista legislativo, e dunque ad obblighi diversi.
Chi offre un servizio di Bed and Breakfast offre un alloggio a pagamento all’interno di un appartamento che rimane comunque nelle sue disponibilità. Inoltre concepisce questa attività come non continuativa. Infatti, può non aprire partita IVA.
L’affittacamere, invece, concepisce questa attività sia come imprenditoriale che come continuativa. Dunque è costretto in primis ad aprire partita IVA e in secondo luogo a dichiarare l’inizio dell’attività a mezzo SCIA.
Inoltre deve rispettare alcuni criteri. Per esempio, l’appartamento deve essere sempre ammobiliato, e tutte le camere devono godere di accesso autonomo. Inoltre, un affittacamere per dirsi tale deve mettere a disposizione non più di sei camere e non più di quindici posti letto.
A partire da queste caratteristiche è possibile intuire la ratio che ha mosso gli sforzi del legislatore. Egli infatti concepisce l’affittacamere come una via di mezzo dal Bed and Breakfast e il servizio alberghiero propriamente detto. In buona sostanza, per essere in regola, dovete pensare a un affittacamere come a un appartamento trasformato in albergo.
Trasformare casa per l’attività di affittacamere
Ne consegue che gli interventi per trasformare una casa in una sorta di albergo in miniatura sono abbastanza specifici e ben più corposi di quanto non suggerisce l’immaginario collettivo. Alcuni sono addirittura obbligatori. Ecco un prospetto degli interventi a cui vi capiterà di pensare, se volete ristrutturare casa per un’attività di affittacamere.
La questione dell’accesso autonomo
E’ senz’altro la questione più spinosa anche perché non tutte le “planimetrie” si prestano a un cambiamento di questo genere. Molto banalmente, alcuni appartamenti non consentono di creare un accesso autonomo. Nella maggior parte dei casi, dunque, per rispettare questo requisito è necessario mettere mano agli elementi strutturali e persino volumetrici. Una possibilità questa, che riguarda in special modo gli appartamenti indipendenti.
Tra l’altro potrebbe essere l’intervento più costoso in assoluto, proprio perché quasi certamente richiede una SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, ma molto probabilmente richiede il Permesso di Costruire, che è il titolo abilitativo più difficile da ottenere e anche più dispendioso dal punto di vista finanziario. Tra l’altro, è anche soggetto alle dinamiche del silenzio-dissenso.
L’aggiunta di camere
A prescindere dalla necessità di garantire a ogni camera un accesso autonomo, una delle urgenze di chi vuole trasformare la propria abitazione in affittacamere è quella, appunto, di ricavare più camere possibili (ma rimanendo sempre nel limite di sei). Anche perché, di norma, le abitazioni civili contano tre, al massimo quattro camere da letto. Ecco, dunque, che sorge la necessità di trasformare altri locali in camere da letto, magari il soggiorno o addirittura ricavare due camere a partire da una più grande.
In questo caso, oltre alle normali operazioni murarie, occorre valutare necessità come il giusto approvvigionamento di luce (magari aggiungendo anche una finestra) e di energia elettrica, oltre a provvedere al mobilio. Nella migliore delle ipotesi basterà una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), nella peggiore delle ipotesi, ovvero quando è necessario mettere mano a un impianto, si dovrà procedere con la SCIA.
I servizi aggiuntivi
Gli interventi che abbiamo appena descritti corrispondono alle necessità minime, ovvero a quelle funzionali al rispetto delle norme o anche solo a porre in essere possibilità di monetizzazione. Tuttavia, la partita si gioca anche su altri campi, dal momento che occorre superare e battere la concorrenza dei Bed and Breakfast, senza pestare i piedi al settore alberghiero propriamente detto, che in genere si rivolge a ben altro pubblico.
Da qui la necessità di realizzare servizi aggiuntivi che in qualche modo differenzino l’offerta. Una prima ipotesi potrebbe essere, molto banalmente, quella di costruire un bagno per ogni camera, caratteristica che non tutti i Bed and Breakfast possono vantare. Tuttavia, alcuni affittacamere vanno oltre, e presentano servizi di tipo spa come la sauna, dispositivo (o per meglio dire locale) che in realtà non richiede così tanto spazio e che può essere realizzato con una spesa tutto sommato abbordabile.
Ovviamente, se volete ristrutturare casa per avviare un’attività di affittacamere dovreste valutare non solo i vostri desiderata, ma anche e soprattutto le vostre disponibilità economiche, dal momento che tutti questi interventi, nel loro complesso, possono costare anche decine di migliaia di euro.