L’argomento ristrutturare casa e regole condominiali genera parecchie ansie. In primis, perché i rapporti tra i condomini spesso non sono idilliaci. Secondariamente, perché possono emergere interessi contrastanti e c’è la paura che, alla fine, le deliberazioni vadano contro le proprie esigenze. Ma c’è un altro motivo di ansia: la complessità delle regole condominiali.
In alcuni casi, se non si ha una esperienza pregressa nella gestione del condominio, è veramente facile provare un senso di smarrimento, il quale va a tutto svantaggio della propria capacità di azione e difendere i propri diritti.
In questo articolo trattiamo tre elementi particolari, tra quelli che riguardano l’argomento ristrutturare casa e regole condominiali.
Ristrutturare in un condominio: perché è difficile
Il problema riguarda la maggior parte dei proprietari di casa, dal momento che la percentuale di proprietari il cui appartamento è inserito all’interno di un condominio, almeno in Italia, è davvero alta. L’argomento ristrutturazioni, poi, è quello che genera i maggiori dissidi, in quanto in ballo ci sono cifre molto alte. In media, per rifare una facciata (dunque un intervento abbastanza ordinario), ogni inquilino deve pagare dai 6.000 ai 15.000 euro.
Ma c’è dell’altro. Di seguito, analizziamo i tre elementi che rendono complicato, per un condominio, eseguire dei lavori di ristrutturazione.
Discordia tra condomini
Ristrutturare un condominio vuol dire innanzitutto mettersi d’accordo. Eccetto rarissimi casi, procedere a colpi di maggioranza è sempre sconsigliato in quanto si mina la stabilità del condominio, inteso come insieme delle relazioni tra i vari proprietari di casa. Molto spesso, però, già di default questa armonia è assente del tutto o in parte, magari per litigi pregressi. Ecco che decidere di comune accordo cosa fare, a chi affidarsi e quanto spendere diventa un problema serio, se non impossibile da risolvere.
Non sono rari casi in cui lavori più o meno urgenti sono stati approvati dopo anni, se non decenni di trattative!
Differenti capacità di spesa
Il più grande ostacolo che si frappone tra la volontà di ristrutturare un condominio e l’effettiva realizzazione dei lavori riguarda la disparità economica tra i vari inquilini. All’interno di un condominio medio (15 appartamenti), vivono persone capienti e meno capienti, ricche e meno ricche. Tutte queste hanno esigenze diverse, in quanto hanno differenti capacità di spesa. Certo, c’è gente che evita di pagare anche quando avrebbe il denaro a disposizione, ma questo è un altro discorso.
E la possibilità di accedere alle detrazioni attenua il problema solo in parte, dal momento che alcuni inquilini potrebbero non accedervi (per esempio, chi detiene una partita IVA forfettaria, che per definizione impedisce di detrarre qualsiasi costo).
Interessanti contrastanti
Anche questa è una fonte abbastanza significativa di discordie, rallentamenti e persino piccole guerre fredde tra condomini. Le esigenze manutentive private spesso si scontrano con quelle collettive, in una prospettiva in cui è possibile (anzi certo) che ci sia qualcuno che cerca di tirare acqua al suo mulino, ponendosi sotto l’ombrello degli interessi comuni.
Un esempio? Il proprietario dell’ultimo piano che spinge per il rifacimento di un lastrico solare, di cui si avvantaggerebbe soprattutto lui.
Burocrazia e processo decisionale
Infine, ci sono gli ostacoli tecnici, che emergono sempre, anche qualora tutte le condizioni dei punti precedenti venissero rispettate. Immaginiamo (forse utopisticamente) un condominio in cui tutti i proprietari si stimano e si rispettano, in cui tutti manifestano le medesime capacità di spesa e non difendono interessi in contrasto con gli altri.
Anche in un contesto idilliaco come questo, ci sarebbero da affrontare i tanti rallentamenti causati dal percorso decisionale, che deve essere perfetto, e dall’apparato burocratico, che almeno in Italia non può essere considerato esattamente un fulmine di guerra.
Ristrutturare casa regole condominiali: la questione dei millesimi
Il primo elemento di fondamentale importanza, tra quelli riguardanti l’argomento ristrutturare casa e regole condominiali, ha a che vedere con la determinazione della maggioranza. Le norme sono molto criptiche da questo punto di vista, e hanno richiesto una integrazione da parte della Cassazione.
Ad ogni modo, quale maggioranza è necessaria per deliberare dei lavori di ristrutturazione? Se pensate che sia sempre necessario il 50% vi sbagliate. Quello è necessario solo se i lavori sono di notevole entità. Per quelli piccoli, che richiedono una spesa contenuta, basta la cosiddetta maggioranza semplice, ovvero il 33%.
La definizione di notevole entità non è chiara, ma pare che faccia riferimento non tanto alla differenza tra ristrutturazione normale e ristrutturazione pesante, bensì alla spesa. Da questo punto di vista, anche il rifacimento di una faccia è da considerare lavoro di notevole entità.
Ristrutturare casa in condominio: la questione delle parti comuni
L’ordinamento, di base, consente di deliberare lavori solo sulle parti comuni. Sul concetto di parti comuni c’è abbastanza confusione. Per esempio, alcuni considerano il proprio balcone come parte privata. In realtà no, va sotto la definizione di parte comune.
Ad ogni modo, è possibile anche deliberare lavori sulle parti private. In quel caso, però, la maggioranza deve essere del 100%. Tutti devono dare il loro assenso (se la decisione in qualche modo pregiudica il benessere altrui), compreso ovviamente il proprietario del singolo appartamento.
Ristrutturare casa e regole condominiali: la questione del pagamento
Non pensate di fare spallucce, di evitare il pagamento solo perché vi siete dichiarati in disaccordo con questo o quell’intervento.
Se l’assemblea delibera dei lavori da fare sulle parti comuni, e il processo decisionale non è stato viziato da errori di forma e di sostanza, tutti i proprietari sono chiamati a contribuire in base ai millesimi in loro possesso. In caso contrario, si procede – dopo vari passaggi – con la riscossione coatta, dunque con i pignoramenti.