Ristrutturazione lastrico solare: quali permessi sono necessari?

La ristrutturazione del lastrico solare è un intervento più complesso di quanto si possa pensare. In primis, perché può riguardarlo a vari livelli, dalla copertura alla struttura (anche se in quel caso si sfocia nel capitolo “ristrutturazione tetto”); secondariamente perché pone in essere alcuni interrogativi che concernono i permessi. Insomma, prima di richiedere un intervento di ristrutturazione lastrico solare è necessario informarsi.

 

 

In questo articolo offriamo alcune delle informazioni necessarie a gestire con efficacia questo intervento. In particolare, parleremo della questione dei permessi, e lo faremo a tutti i livelli: edilizio e non. 

 

Gli interventi sul lastrico solare

Si fa presto a dire “ristrutturazione lastrico solare”. In realtà, gli interventi possono essere numerosi, e riguardare più componenti del lastrico. Una distinzione, inoltre, può essere realizzata a partire dalla funzione del lastrico solare stesso. In genere, comunque, la scelta è tra due classi di intervento. 

 

Rifacimento delle coperture

E’ l’intervento più richiesto. Il lastrico solare, d’altronde, può essere paragonato a un tetto dalla superficie piana e calpestabile. Sia chiaro, non si tratta di uno spazio “abitabile”, ovvero utilizzabile per trascorrere del tempo. In quel caso, infatti, si parla di terrazzo, e non di lastrico solare.

Ad ogni modo, il rifacimento della copertura è un intervento che spesso si rivela una vera e propria necessità. D’altronde, la funzione del lastrico solare è quella di proteggere gli spazi abitativi posti ai piani inferiori. Ovvero, proteggerli dal calore, dall’umidità, dagli agenti atmosferici. Se la copertura presenta delle lesioni o è semplicemente usurata dal tempo, questa funzione di protezione non può essere espletata al meglio. 

Dunque, è necessario a volte procedere con il rifacimento delle coperture. In questo caso, c’è solo l’imbarazzo della scelta: si può optare per una guaina liquida, per le membrane solide, per le sostanze a base di bitume o per i più moderni polivinilcloruro. Di recente si è affacciata l’opportunità dell’impiego di resine, che tra le altre cose si caratterizzano per un buon impatto estetico. 

 

Trasformazione in terrazzo

Anche questo è un intervento richiesto di frequente, sebbene più costoso. L’intervento di trasformazione del lastrico in terrazzo, infatti, impone una modificazione delle componenti del lastrico solare, e l’aggiunta di nuove. In linea di massima, lo scopo è rendere il lastrico uno spazio vivibile al cento per cento, senza che ciò comprometta più di tanto la funzione di protezione. 

Ciò significa innanzitutto agire sulle coperture. Quelle realizzate con funzione esclusivamente protettiva, magari isolante, non si addicono a uno spazio vivibile. In primis, non si addicono dal punto di vista estetico; secondariamente, potrebbero essere scomode da calpestare. Da prendere in considerazione, soprattutto in una prospettiva di analisi costi benefici, è anche la necessità di aggiungere elementi, come le ringhiere. Spesso si rende necessario anche un allungamento (ovviamente verso l’alto) del parapetto. 

 

 

I titoli abilitativi per la ristrutturazione del lastrico solare

La questione dei titoli abilitativi è molto complessa, anche perché trascende l’ambito edilizio e sfocia nel diritto condominiale. In questo paragrafo, però, parleremo esclusivamente dei titoli abilitativi, ovvero di quelli che in gergo vengono chiamati “permessi”. Per dirimere la questione è necessario fare una distinzione tra le tipologie di intervento.

 

In caso di rifacimento delle coperture

In definitiva, a ogni tipologia di intervento corrisponde un intervento, che può essere più o meno pesante o difficile da ottenere o costoso. Per ciò che concerne il rifacimento della copertura, la questione dei permessi non pone problemi di sorta. Anzi, trattandosi di lavoro sulle finiture, di norma non dovrebbe richiedere permessi.

Tuttavia, potrebbe rendersi necessaria la CIL, Comunicazione di Inizio Lavori, che è una semplice comunicazione agli enti competenti da inoltrare nel caso in cui si costruiscano impalcature. Nel caso del rifacimento delle coperture, quindi, il permesso tutt’al più riguarda le strutture di sostegno, e non l’intervento in sé.

 

In caso di trasformazione in terrazzo

Discorso radicalmente diverso se l’intervento pone in essere una trasformazione del lastrico in terrazzo. In primis, perché si tratta di un lavoro oggettivamente pesante, che impone l’inserimento di elementi nuovi e delle modifiche essenziali dal punto di vista estetico. Secondariamente, perché entra in gioco il concetto di destinazione. 

Trasformare un lastrico solare in terrazzo vuol dire cambiare la destinazione, ovvero modificare in maniera stabile la funzione dello spazio. Ciò, nell’ordinamento italiano, pone in essere conseguenze dal punto di vista urbanistico, a prescindere dalla gravità dei lavori. 

In questo caso, quindi, è necessario richiedere e ottenere il titolo abilitativo più pesante, oneroso e complicato in assoluto: il Permesso di Costruire. Una buona notizia: se non vi è aumento volumetrico (e in questo caso non c’è), il titolo è costoso ma non così costoso.

 

La questione condominiale

Quando si intende ristrutturare un lastrico solare è necessario parlare di rapporti condominiale. Nella stragrande maggioranza dei casi, infatti, il lastrico insiste sul condominio, dunque qualsiasi intervento è sottoposto all’autorità dell’assemblea. Dunque, è l’assemblea a concedere il permesso di agire sul lastrico, e a organizzare i lavori. 

L’assemblea delibera sul tipo di lavori e sugli attori (impresa edile) che parteciperanno ai lavori stessi. Di conseguenza, può imporre ai condomini il pagamento delle rispettive parti. Importante, però, è conoscere le meccaniche di approvazione, e in particolare le maggioranze necessarie a deliberare. 

Il legislatore non è stato molto chiaro su questo punto. Formamente, le maggioranze sono due: due terzi più uno, se i lavoro non sono pesanti; metà più uno se i lavori sono pesanti. Ora, tale divisione potrebbe ricalcare quella tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, ma la Cassazione è intervenuta in merito negando questa corrispondenza. La divisione va intesa dal punto di vista dello sforzo (economico) richiesto. Dunque, un intervento sul lastrico solare dovrebbe essere deliberato dalla maggioranza di due terzi più uno. Nel dubbio, comunque, molti amministratori, onde evitare ricorsi, si attengono alla maggioranza più vincolante.