Si può ristrutturare casa non di proprietà? In effetti le situazioni in cui si è costretti a porsi questo quesito sono numerose. Tuttavia, la questione è abbastanza complessa, sia dal punto di vista legislativo sia in una prospettiva di gestione del rapporto con il proprietario di casa.
In questo articolo affrontiamo l’argomento descrivendo le situazioni in cui emerge la necessità di ristrutturare casa non di proprietà, le possibilità che il legislatore offre, le dinamiche di distribuzione delle spese e altro ancora.
Perché ristrutturare casa non di proprietà
A primo acchito, l’idea di ristrutturare casa non di proprietà potrebbe apparire balzana. D’altronde, per qualche motivo ci si dovrebbe impegnare per migliorare un immobile di qualcun altro? Effettivamente posta in questo modo la domanda non ha molto senso. Il discorso cambia se si fa riferimento alle situazioni in cui abitante e proprietario non coincidono, ovvero le locazioni e i comodati.
Se abitate in una casa in affitto potreste avere la necessità di procedere con una ristrutturazione. Magari sentite quell’abitazione come vostra, come “casa” appunto, pur senza detenerne la proprietà dal punto di vista formale. Oppure, semplicemente volete migliorare la qualità dell’esperienza abitativa o, più semplicemente, riparare dei guasti.
Il discorso è simile se abitate in una casa in comodato d’uso, per quanto in questo caso è probabile, anzi quasi certo che il rapporto con il proprietario sia caratterizzato da altre dinamiche. Quasi necessariamente, il rapporto tra comodante e comodatario è di parentela, spesso stretta, dunque la questione della ristrutturazione viaggia su binari meno formali.
In entrambi i casi (locazione e comodato) la volontà di ristrutturare casa si scontra con due aspetti: quello legislativo-contrattualistico e quello economico. Se intendete ristrutturare una casa non di proprietà dovreste chiedervi: cosa posso fare? Chi paga?
Cosa può fare chi non è proprietario di casa
Prima di rispondere a questa domanda è necessario chiarire un punto. In merito alle locazioni e ai comodati, il legislatore concede un ampio margine di personalizzazione alle parti. In estrema sintesi, questi possono accordarsi in autonomia praticamente su qualsiasi cosa, sempre nel rispetto della legge, dunque possono disporre a piacimento oneri e diritti riguardanti il complesso tema delle ristrutturazioni.
Tuttavia, dal momento che questo articolo si propone di fare una panoramica generale, faremo riferimento alla situazione più frequente, ovvero quella in cui il contratto di locazione o di comodato rispecchia fedelmente i modelli forniti dalle istituzioni.
In genere, gli inquilino o i comodatari sono sempre liberi di realizzare opere di manutenzione, ovvero interventi finalizzati a garantire qualità all’esperienza abitativa compromessa da un guasto o da un malfunzionamento. In questo caso, inoltre, le spese sono a carico dell’inquilino, in quanto si presuppone sia stato lui ad aver provocato il guasto, anche solo tramite l’utilizzo intensivo degli elementi. Il discorso è diverso se guasti e malfunzionamenti erano presenti prima della presa in carico dell’abitazione da parte dell’inquilino.
Di norma, l’inquilino non può decidere in maniera unilaterale modifiche che incidono in modo permanente sul profilo e sull’aspetto dell’abitazione, specie dal punto di vista planimetrico e volumetrico. Per esempio, non può abbattere muri interni per realizzare open space, o al contrario innalzarli per ricavare una stanza in più. Ovviamente può farlo, se la decisione è presa di concerto con il proprietario di casa.
Per quanto riguarda le spese, la questione è davvero complessa. Alcuni di questi interventi, infatti, stanno a metà tra la necessità e l’arbitrarietà. In questo caso chi decide se l’intervento era veramente necessario? Per questo motivo è sempre bene mettere sempre le cose in chiaro direttamente nel contrario.
In linea di massima, anche se non è una regola fissa, la manutenzione ordinaria deve essere pagata dall’inquilino, mentre le ristrutturazioni vere e proprie – ammesso che siano decise di concerto con il proprietario – dovrebbero essere pagate dal proprietario o, come accade spesso, da entrambi.
I rischi per chi ristruttura una casa non di proprietà
Chi ristruttura una casa non di proprietà, e quindi in qualità di inquilino o di comodatario, può andare incontro a due rischi, se agisce al di fuori del contratto o senza il placet del proprietario di casa. Il rischio meno grave, se così si può chiamare, consiste nell’affrontare le spese da soli, e ricevere un secco rifiuto nel momento in cui, magari a cose fatte, si chiede al proprietario di rimborsare parte dei costi.
Il rischio più grave, ma che si fa concreto solo quando si realizzano interventi di ristrutturazione pesante, è di subire una citazione in giudizio da parte del proprietario di casa in quanto è stato modificato senza permesso il profilo dell’abitazione, la planimetria, la volumetria etc.
Come ristrutturare una casa anche se non sei il proprietario
Ci sono modi per evitare questi rischi e riuscire persino a rientrare dalle spese? In realtà sì, e in un certo senso li abbiamo anticipato nei paragrafi precedenti.
Il primo consiglio è di gestire la questione con il proprietario di casa, di non fare nulla che non sia stato deciso da entrambe le parti. In questo modo si evitano brutte sorprese, che come abbiamo visto possono essere sia economiche che legali.
Secondariamente, è bene sempre mettere in chiaro diritti e doveri già nel contratto, ossia elencare quale tipologia di intervento dovrà essere a carico dell’inquilino e quale invece a carico del proprietario.