Sono in molti a chiedersi se conviene ristrutturare casa per affittarla? Soprattutto coloro che intendono mettere in affitto un’abitazione che mostra i segni del tempo, che appare o semplicemente è vecchia, che non brilla per efficienza energetica.
Rispondere a questa domanda con un sì e con un no è però impossibile, o rischia di essere fuorviante. E’ necessario affrontare caso per caso, prendendo in considerazione le specificità del singolo immobile.
In questo articolo affrontiamo la questione nel modo più oggettivo possibile, cercando allo stesso tempo di fornire strumenti per capire se, in merito al proprio caso, conviene ristrutturare casa per affittarla o è meglio rinunciare a qualsiasi tipo di intervento.
Perché ristrutturare casa per affittarla
Da un punto di vista prettamente teorico, i motivi per ristrutturare casa per affittarla ci sarebbero anche. Essi riguardano le esigenze del locatario come quelli del locatore, ma anche alcune dinamiche di tipo economico. Ecco un rapido riepilogo di questi motivi.
Adattare la casa a uno specifico target
In genere, questa è una necessità, anzi una presa di posizione, che emerge solo nei proprietari di casa che affrontano la questione di petto, o con un approccio gestionale un po’ più complesso del solito. La questione non è così complessa come si potrebbe immaginare. Ogni immobile è inserito in un contesto, e ogni contesto si presta a essere frequentato da un determinato gruppo di persone.
Facciamo un esempio per chiarire meglio questa dinamica. Immaginiamo di possedere un immobile in una città universitaria, e che questo immobile sia stato in origine pensato per accogliere una famiglia. Non sarebbe meglio, vista l’elevata richiesta da parte degli studenti, modificare l’immobile per ottenere una stanza in più? In questo modo il canone totale aumenterebbe e si produrrebbe un grande beneficio economico.
In questo senso, sì… Conviene ristrutturare casa per affittarla. Sono comunque numerosi gli esempi che si potrebbero fare.
Aumentare il canone di locazione
In linea di massima, un’abitazione che ha subito degli interventi di ristrutturazione più o meno pesanti o pervasivi, vede aumentare il suo valore. Questa è una dinamica che viene considerata quasi esclusivamente in caso di vendita, proprio perché è con la vendita che si ottiene il maggior beneficio economico. Ciò non significa, però, che la dinamica non riguardi anche il mondo delle locazioni.
Certo, in questo caso il ritorno dalle spese e quindi la generazione di valore vero si verificherebbe in un arco di tempo più lungo. In alcune situazioni, però, la generazione del valore da una ristrutturazione risulta più evidente. Per esempio, quando l’immobile da affittare è in cattivo stato. Spesso sono sufficienti solo interventi di poco conto per modificare l’aspetto di un immobile a tal punto da richiedere un canone di locazione più alto.
Aumentare le possibilità di trovare un inquilino
Il discorso è simile, anche se in realtà riguarda non solo le case che hanno bisogno di una ristrutturazione, ma quelle che versano proprio in un pessimo stato. Evenienza che tra l’altro non è così rara, se si considera che buona parte del patrimonio urbanistico italiano ha alle spalle qualche decennio di vita. Se ipotizziamo anche un immobile che, oltre a essere vecchio, è disabitato da molto tempo, ecco che trovare un inquilino diventa difficile. D’altronde l’offerta di appartamenti normali a prezzi decenti è alta!
In questo caso la ristrutturazione più che una opportunità per guadagnare di più diventa una condizione necessaria per poter guadagnare. Certo, la spesa per la ristrutturazione può essere ingente, ma non ci sono soluzioni alternativa, se non quella di abbassare il canone di locazione a livelli quasi insostenibili o comunque assolutamente svantaggiosi.
Ristrutturare casa per affittarla: l’analisi costi benefici
Come abbiamo visto, la questione è abbastanza complessa, anche perché non segue dinamiche sempre uguali a se stesse, o trasversali nella loro presa sulla realtà. Piuttosto, impongono una riflessione caso per caso, e quindi un’analisi costi benefici che riguarda il proprio immobile e solo il proprio immobile.
Come comportarsi in questo caso? Il consiglio principale è di non agire da soli. D’altronde, se la questione ruota attorno al denaro, ovvero al rapporto tra spesa e valore generato dalla spesa stessa, il contributo di un esperto è necessario. E’ assolutamente necessario il contributo di un professionista che dia come minimo un’idea del fabbisogno dell’abitazione, come è necessario il contributo di un esperto che possa offrire informazioni certe sul valore che verrebbe generato a seguito dei lavori di ristrutturazione.
Alcuni percorsi, certo, sono obbligatori. Per esempio, il proprietario di un immobile in pessimo stato, non in grado di offrire una esperienza abitativa accettabile, è di fatti costretto ad apportare migliorie per poter affittare l’immobile. Nella migliore delle ipotesi, sarebbe obbligato ad abbassare il canone; nella peggiore delle ipotesi semplicemente non troverebbe alcun inquilino.
Conviene ristrutturare casa per affittarla, inoltre, se pensate a un investimento di lungo periodo, e non vi fa affatto paura la prospettiva di rientrare dalle spese dopo qualche anno.
Insomma, la questione, quand’anche sia affrontata da proprietari con le idee chiare, è complessa in quanto personale, poiché presuppone un’analisi della propria specifica situazione, e dal punto di vista degli obiettivi e dal punto di vista meramente edilizio.