Che ruolo gioca il committente nei lavori di ristrutturazione casa? La questione è molto complessa, anche perché si intrecciano obblighi e atteggiamenti consigliati, diritti e doveri. In gioco, infatti, non c’è solo l’esito degli interventi ma anche il rispetto delle norme, e l’eventualità di andare incontro a sanzioni pecuniarie (e non) abbastanza pesanti.
In questo articolo affrontiamo l’argomento nella maniera più chiara ed esaustiva possibile, conferendo il giusto spazio al tema della burocrazia.
Gli obblighi del committente durante la ristrutturazione casa
Per prima cosa, è bene chiarire un aspetto: il committente e il proprietario di casa potrebbero non essere la stessa persona. Alcuni lavori, purché provvisori, possono essere commissionati anche da chi in quel momento usufruisce dell’abitazione senza possederla, come un comodatario o un inquilino.
Ad ogni modo, gli obblighi del committente sono disciplinati dalla normativa in maniera ferrea. Essi riguardano, soprattutto, il tema molto delicato dei permessi, anche noti con l’espressione “titoli abilitativi”.
I titoli abilitativi
L’obbligo principale del committente è acquisire gli eventuali titoli abilitativi necessari all’esecuzione degli interventi. I titoli abilitativi entrano in gioco quando gli interventi non fanno parte della categoria “edilizia libera”. La normativa è complessa ma, semplificando un po, si può affermare che appartengono alla categoria tutti quei lavori che non modificano la planimetria, gli elementi strutturali, la volumetria. Per esempio, la sostituzione dei rivestimenti fa parte dell’edilizia libera, la sostituzione del tetto no.
Attualmente, dopo un processo di semplificazione durato anni, esistono tre titoli abilitativi.
- CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, per gli interventi che modificano solo la planimetria.
- SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, per gli interventi che modificano gli elementi strutturali (tetto, pilastri, impianti).
- Permesso di Costruire, per gli interventi che determinano una modifica della volumetria.
La responsabilità dei titoli abilitativi è in capo al committente, sebbene questi possa delegare (e per prassi accade sempre) l’esecuzione della pratica a un tecnico specializzato.
Se la normativa sancisce un obbligo in merito, chi realizza un intervento senza titolo abilitativo commette un reato di abuso edilizio, che può costare l’arresto, sanzioni salatissime e l’ordine di demolizione.
Le nomine
Se gli interventi non fanno parte della categoria “edilizia libera”, il committente deve necessariamente nominare un progettista e un direttore dei lavori.
Il progettista, come è facilmente intuibile, redige il progetto relativo ai lavori di ristrutturazione. Il direttore dei lavori invece monitora l’esecuzione dei lavori e vigila affinché gli interventi vengano eseguiti come da progetto. Il direttore dei lavori e il progettista non devono coincidere. Il direttore dei lavori, inoltre, deve essere una figura esterna all’impresa edile che realizza effettivamente la ristrutturazione. Questo è un principio di puro buon senso: controllore e controllato devono essere due realtà distinte e separate.
Ristrutturazione casa: gli atteggiamenti consigliati
A parte gli obblighi, sussistono una serie di atteggiamenti che, benché ufficialmente facoltativi, sono in realtà necessari affinché la ristrutturazione restituisca un esito positivo. Ecco quali sono.
La valutazione degli interventi
Il primo compito del committente, in ordine sia cronologico che di importanza, è valutare lo stato dell’immobile, verificare le proprie necessità, individuare i punti sui quali intervenire. Questa fase per così dire diagnostica è fondamentale per non disperdere tempo, energie e soprattutto denaro. Un intervento inutile è infatti il miglior strumento per danneggiare se stessi dal punto di vista economico e non solo.
La scelta dell’impresa edilizia
Questo è un aspetto di primaria importanza. Anche perché la qualità degli interventi dipende dal grado di competenza di chi li realizza. Insomma, una impresa non vale assolutamente l’altra. Dunque, effettuare una scelta consapevole e rispettosa di determinati criteri è il primo e più importante passo per godere di un buon servizio, e godere di una ristrutturazione che incontri il proprio gusto e allo stesso tempo risponda alle esigenze concrete dell’abitazione.
Come scegliere l’impresa? La preoccupazione più grave riguarda ovviamente l’aspetto economico. La buona notizia è che risparmiare cifre ingenti è possibile, stante la grande varietà dei prezzi e il grado di liberalizzazione del settore edilizio, che ha raggiunto livelli molto elevati. La brutta notizia è che pensare solo al risparmio è deleterio e controproducente.
Il consiglio, piuttosto, è di individuare una impresa espressione di un buon rapporto qualità prezzo. Insomma, il fattore qualità va posto come minimo sullo stesso piano del fattore convenienza.
Il rapporto con l’impresa edilizia
Nella maggior parte dei casi, il buon esito dei lavori di ristrutturazione casa dipende anche dalla comunicazione che intercorre tra il committente, il progettista e l’impresa. Una comunicazione che può e deve esserci. D’altronde, imprese e tecnici hanno il compito di rispondere – secondo i limiti dettati dal contesto e dalla legge – alle esigenze di chi ha commissionato i lavori.
E’ bene incanalare fin da subito il rapporto sui binari della trasparenza. Concetto, questo, che nella fattispecie riguarda i costi, che devono essere chiari fin da subito (sebbene un certo margine di errore sia concesso). La trasparenza deve essere applicata anche alla fase successiva, ovvero al momento della realizzazione vera e propria dei lavori. L’impresa, per esempio, dovrebbe informare il cliente sull’andamento degli interventi, sugli eventuali problemi che si sono riscontrati etc.
Le consulenze
Questo è un aspetto fondamentale, ma che molto spesso viene completamente ignorato dai committenti. Il segreto di Pulcinella, ma che molti disconoscono, è che più si agisce in autonomia, peggiore sarà il risultato. Il motivo è quasi banale: il tema della ristrutturazione casa è complesso, quindi sono necessarie competenze specifiche per affrontarlo al meglio. La consulenza è il migliore modo per usufruire di queste competenze.
Le consulenze sono spesso necessarie anche a prescindere dai vincoli e dagli obblighi predisposti dal legislatore. Ciò risulta particolarmente vero se gli interventi coinvolgono aspetti legati al design. Per esempio, la scelta dei rivestimenti dovrebbe essere presa di concerto e dietro consiglio di uno specialista. Lo stesso dicasi per la gestione degli spazi, che è un argomento in grado di incidere sull’esperienza abitativa in modo significativa, anche oltre le aspettative che in genere il committente si crea.
Dunque, se ne avete la possibilità, fatevi consigliare ogni volta che potete. Vi risparmierete il classico imbarazzo che deriva da una eccessiva libertà e, soprattutto, inciderete in maniera positiva sul risultato finale.