La contestazione dei lavori è considerata da molti come una extrema ratio ma purtroppo rappresenta un’evenienza tutt’altro che rara.
Vale la pena parlarne, presentando i principali strumenti di “difesa” a disposizione del committente ma fornendo anche consigli per prevenire il problema e assicurarsi, sempre e comunque, che i lavori vengano realizzati a regola d’arte.
Come procedere in caso di lavori fatti male?
La cattiva notizia, come appena accennato, è che la contestazione dei lavori è spesso una necessità.
La buona notizia è che l’ordinamento pone in essere alcuni strumenti legali per difendersi e quindi per poter intervenire prima che si verifichi un cospicuo danno economico. Ecco una panoramica.
Diffida ad adempiere
Il primo strumento del quale parliamo è la diffida ad adempiere, particolarmente efficace per contestare direttamente i lavori e far rispettare il contratto.
Può essere utilizzata in caso di variazioni delle condizioni contrattuali e dal progetto, ritardi e rifiuto di ottemperare le richieste del committente (laddove queste siano previste dal contratto).
Dunque, può essere spedita in corso d’opera o anche a lavori ultimati, qualora non fossero realizzati a regola d’arte.
Consiste in una lettera simile a quella della messa in mora, ma la quale intima, più che un pagamento, il rispetto dei termini contrattuali o dei tempi previsti nel contratto medesimo.
La lettera contiene anche una scadenza, che comunque non dev’essere inferiore a 15 giorni dalla ricezione.
Recesso del contratto
Il recesso del contratto è una soluzione rapida, sempre a portata di mano ma niente affatto indolore.
Infatti, è vero che il committente può recedere dal contratto sempre e comunque, ma è altrettanto vero che deve corrispondere all’impresa edile un indennizzo per il mancato pagamento (oltre che una cifra a parte per i lavori effettivamente svolti).
In questo caso, il recesso del contratto va ventilato solo se si pensa che il danno cagionato da un completamento errato dei lavori sia di gran lunga superiore alla cifra sborsata per l’indennizzo.
C’è però un caso in cui la recessione non prevede pagamento dell’indennizzo, ovvero quando l’impresa impone un aumento dei prezzi o delle variazioni ingiustificate.
Ovviamente, il recesso va sfoderato a contratto in corso, durante la realizzazione dei lavori.
Contestazione lavori edili con citazione in giudizio
È la soluzione più comune e anche quella più incisiva. Per inciso, la citazione in giudizio ha la finalità di dimostrare che i lavori non sono stati realizzati a regola d’arte o che l’impresa ha disatteso il contratto.
Il tutto dovrebbe portare a un risarcimento più o meno cospicuo.
Questa soluzione è comunque gravata da due svantaggi: richiede del tempo (le cause durano qualche anno), richiede un certo investimento iniziale (ovvero per le spese legali).
“Semplice” richiesta
È ovviamente la soluzione più comoda e indolore. Tuttavia, non è detto che sia la più efficace. Comunque, l’ordinamento disciplina anche questa possibilità.
Secondo la legge, i lavori sono infatti garantiti per due anni se di portata minore, per dieci anni se di portata elevata.
Allo stesso tempo, il committente ha l’obbligo di comunicarli entro 60 giorni dalla scoperta nel primo caso ed entro un anno dalla scoperta nel primo caso.
Nel caso in cui alla richiesta non segua un impegno chiaro da parte dell’impresa, si può procedere con la diffida ad adempiere e con l’eventuale citazione in giudizio.
Qual è la differenza tra vizi palesi e vizi occulti?
Il primo passo per realizzare una efficace contestazione dei lavori è rilevare i vizi che gravano sui lavori medesimi. I vizi sono di due tipi: palesi e occulti.
I vizi palesi, come suggerisce il nome, sono quei difetti evidenti e immediatamente rilevabili da un’osservazione attenta ma “ordinaria”, senza il beneficio di strumentazione diagnostica.
Questi possono comprendere, ad esempio, piastrelle posate in modo irregolare, crepe visibili nei muri, finiture mal fatte o installazioni di impianti elettrici e idraulici non a regola d’arte. Poiché sono facilmente individuabili, il committente può contestarli immediatamente al termine dei lavori.
I vizi occulti, invece, sono difetti nascosti che non sono evidenti al momento della consegna dei lavori e si manifestano solo con il tempo o attraverso un uso prolungato. Della categoria fanno parte anche quei difetti rilevabili solo tramite strumentazione diagnostica.
Esempi di vizi occulti comprendono perdite occulte d’acqua dovute a una cattiva impermeabilizzazione, problemi strutturali nascosti come travi compromesse, o difetti nell’impianto elettrico che si manifestano solo dopo mesi di utilizzo.
La differenza principale tra i due tipi di vizi sta nella loro rilevabilità: i vizi palesi sono immediatamente riconoscibili, mentre i vizi occulti richiedono tempo o strumenti ad hoc per essere scoperti.
A chi rivolgersi per la contestazione lavori?
Per la contestazione dei lavori è bene rivolgersi a un avvocato specializzato in contenziosi edili. Solo questo genere di professionista possiede infatti le competenze necessarie a suggerire e portare avanti la soluzione migliore.
L’avvocato può proporre una delle soluzioni appena presentate, ma anche spingere per una soluzione extragiudiziale o a una mediazione.
In alternativa all’avvocato specializzato, è possibile rivolgersi alle associazioni di categoria e alla Camera di Commercio.
Tuttavia, questa soluzione è percorribile solo se si vizi sono palesi. In caso contrario, il procedimento, senza “copertura specifica” (come quella fornita da un avvocato) procede molto a rilento.
Lavori fatti male: prevenire la contestazione è meglio!
La contestazione dei lavori è un’ipotesi da prendere in considerazione. Allo stesso tempo, prevenire è meglio che curare.
La domanda da porsi è: come fare in modo che i lavori vengano eseguiti a regola d’arte? Ecco qualche consiglio.
- Contratto dettagliato e specifiche tecniche: redigere un contratto chiaro e dettagliato è essenziale per prevenire problemi futuri. Il contratto dovrebbe includere tutte le specifiche tecniche dei materiali da utilizzare, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento e le clausole riguardanti i ritardi e le penali. È importante che ogni aspetto dei lavori sia descritto in modo preciso per evitare malintesi o interpretazioni ambigue.
- Supervisione continua dei lavori: monitorare costantemente l’andamento dei lavori è fondamentale per assicurarsi che tutto proceda come previsto. Effettuare visite regolari in cantiere permette di verificare che i lavori siano eseguiti secondo le specifiche concordate e di intervenire tempestivamente in caso di problemi. Coinvolgere un direttore dei lavori o un tecnico di fiducia può fornire un ulteriore livello di controllo e garantire la corretta esecuzione delle opere.
- Richiesta di collaudi e verifiche finali: alla fine dei lavori, è importante eseguire un collaudo accurato per verificare che tutte le opere siano state realizzate correttamente e nel rispetto delle normative vigenti. Questo include il controllo degli impianti, delle finiture e delle strutture portanti.
Come trovare professionisti affidabili per lavori a regola d’arte?
Il consiglio più importante, per evitare di contestare i lavori in un secondo momento, è scegliere con estrema attenzione l’impresa edile. Di norma, si dovrebbe bussare alla porta delle imprese disponibili, parlare con i responsabili, cercare di verificare sulla base di una semplice conversazione skill, know-how, competenze. Oggettivamente, una missione complessa.
Ma c’è la soluzione: rivolgersi a chi una scrematura, per forza di cosa, l’ha già fatta. Per esempio, a chi gestisce tool di confronto preventivi, come quello di Ristrutturare-Casa.
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