Rifacimento facciata condominio: costi e aspetti legali

 

 

Il rifacimento della facciata del condominio è uno degli interventi più richiesti e, allo stesso tempo, più costosi, sia in assoluto che considerando la singola quota di ciascun condominio. Inoltre, presenta alcuni aspetti legali da conoscere, se si intende evitare qualche spiacevole sorpresa.

 

 

In questo articolo approfondiremo l’argomento, fornendo informazioni precise sui casi in cui è bene procedere con il rifacimento della facciata, sull’iter che va percorso per effettuare tutti i passaggi in regola.

 

Perché rifare la facciata del condominio?

 

Se fate parte di un condominio, e avete avuto il piacere di partecipare a qualche assemblea, sicuramente avrete già sperimentato una discussione vertente il rifacimento della facciata. Quasi con cadenza regolare, e quasi in tutti i condomini, uno o più condomini ravvisano la necessità di procedere con questo corposo lavoro di ristrutturazione. Ma… Quando è davvero necessario?

 

Se parliamo di necessità assoluta e di esigenza inderogabile, l’unico caso da segnalare è quello caratterizzato da un pericolo per l’incolumità delle persone, e in particolar modo di chi si trova ad attraversare gli spazi a ridosso dell’edificio. Se la facciata è veramente in cattivo stato, l’intonaco cede e rischia di cadere in pezzi, c’è poco tempo da perdere.

 

In molti altri casi, però, il rifacimento facciata condominio è un intervento da realizzare per una questione estetica ed economica. Una facciata vecchia, infiltrata di umidità, sbiadita necessita di un profondo ritocco, anche perché determina un impatto estetico pessimo. Questo, ovviamente, si riverbera anche sul valore dell’edificio stesso, che certamente subisce un forte calo.

 

Certo, non è una decisione da prendere a cuor leggero. Anche perché il rifacimento costa. Si parla, nella migliore delle ipotesi, di 60 euro al metro quadro. Nella peggiore delle ipotesi, di 120. Ciò significa che il rifacimento facciata di un classico condominio a 5 piani può costare dai 60.000 ai 120.000 euro. Una cifra molto alta, anche se divisa per il numero dei condomini.

 

Spese associate al restauro della facciata di un condominio

 

Il restauro di una facciata condominiale comporta diverse spese, che vanno dalle attività preparatorie alle rifiniture finali. I costi possono oscillare notevolmente a seconda del tipo di lavoro e della sua complessità: si può partire da interventi basilari di mera tinteggiatura (circa 12-15 € al metro quadrato per lavori davvero semplici) fino ad arrivare a ristrutturazioni complete e complesse che possono costare oltre i 300 € al metro quadrato.

 

Di seguito presentiamo un elenco delle principali spese legate alla ristrutturazione della facciata, includendo varie tipologie di intervento (manutenzione ordinaria, rifacimento dell’intonaco, isolamento a cappotto), con stime di costo “da – a” relative al mercato italiano attuale. Per ciascuna voce abbiamo indicato l’unità di misura più adeguata.

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Lavori preparatori (cantiere e ponteggi)

 

• Allestimento del cantiere: preparazione dell’area di lavoro che include installazione di cartellonistica, eventuali strutture di servizio e spese per l’occupazione del suolo. Il costo forfettario è generalmente compreso tra 1.000 € e 3.000 € (mediamente circa 2.000 € per condomini di dimensioni medie).
• Ponteggio metallico: il noleggio, il montaggio e lo smontaggio delle impalcature rappresentano una spesa significativa, in genere fino al 30-45% del costo totale dei lavori. I costi variano da circa 8 € a 19 € al metro quadrato per il primo mese, scendendo a 2-5 €/mq per ogni mese successivo.

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Intervento di sola tinteggiatura (manutenzione ordinaria)

 

• Pulizia della facciata: rimozione di sporco, polveri, muschi o vernici deteriorate tramite idropulizia, sabbiatura o trattamenti chimici. Costo tra 5 € e 30 €/mq.
• Riparazioni localizzate dell’intonaco: stuccatura di crepe e ripristino localizzato, spesso compresa nel prezzo della tinteggiatura; in alternativa può comportare un costo aggiuntivo di qualche euro al mq.
• Tinteggiatura esterna: applicazione in due mani con pitture specifiche per esterni. Prezzo medio tra 15 € e 25 €/mq, con minimi di 10 €/mq per lavori semplici e massimi di 30 €/mq per finiture di pregio.

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Intervento di rifacimento completo dell’intonaco

 

• Demolizione del vecchio intonaco: rimozione e smaltimento, con costi compresi tra 8 € e 25 €/mq, in base a spessore e difficoltà di lavorazione.
• Applicazione di nuovo intonaco: intonacatura in due strati (rinzaffo + finitura), con prezzi tra 25 € e 35 €/mq, materiali e manodopera inclusi.
• Finitura e tinteggiatura finale: una volta stagionato il nuovo intonaco, si procede con la verniciatura. Costo medio tra 15 € e 25 €/mq. In alternativa, si possono utilizzare intonaci pigmentati.

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Intervento di isolamento a cappotto termico

 

• Isolamento termico a cappotto: posa di pannelli isolanti e rivestimento finale. Il costo complessivo varia da 90 € a 150 €/mq, a seconda del materiale (EPS, lana di roccia, sughero, ecc.) e dello spessore.
  Il prezzo include in genere anche la finitura colorata esterna.

Nota: potrebbero essere necessari interventi preliminari come la rimozione dell’intonaco o la regolarizzazione delle superfici. L’intervento può accedere a bonus fiscali e richiede l’asseverazione di un tecnico.

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Altre lavorazioni collegate alla facciata di un condominio

 

• Ripristino di balconi, frontalini e cornicioni: interventi di recupero strutturale con costi tra 75 € e 110 € al metro lineare; per elementi decorativi ampi si può arrivare fino a 120 €/mq.
• Impermeabilizzazione e trattamenti protettivi: applicazione di prodotti idrorepellenti. Costi tra 5 € e 10 €/mq, talvolta già inclusi nelle finiture.
• Oneri vari e spese tecniche: costi per permessi e compensi professionali (direzione lavori, sicurezza), con incidenza media tra il 6% e il 10% del valore complessivo dei lavori.

 

Costi per il rifacimento della facciata

 

Il seguente riepilogo presenta le principali lavorazioni legate al rifacimento di una facciata condominiale, con indicazioni di prezzo espresse in forma “da – a” e le relative unità di misura.

 

 

La ristrutturazione della facciata di un condominio coinvolge numerose lavorazioni, ciascuna con incidenza variabile sul costo complessivo. Dalla semplice tinteggiatura alla posa del cappotto termico, i prezzi possono cambiare in base alla complessità tecnica e ai materiali scelti. Una corretta pianificazione economica, supportata da una tabella sintetica come questa, è essenziale per stimare l’investimento e scegliere la soluzione più adatta alle esigenze del condominio.

 

 

Iter per il rifacimento della facciata di un condominio

 

La questione è addirittura più complessa di quanto si possa pensare. Anche perché occorre mettere d’accordo parecchie teste, e non solo sulla semplice necessità di intervenire, ma anche sulle caratteristiche specifiche dell’intervento, sulle modalità con cui esso viene realizzato, sull’impresa che materialmente effettuerà il rifacimento.

 

Ad ogni modo, la normativa e i regolamenti condominiali (la cui compilazione è soggetta a un certo margine di discrezione) disciplinano in modo abbastanza stringente il processo decisionale. Esso prevede i seguenti passaggi.

 

• Approvazione della proposta di rifacimento. Ovviamente, il primo passo consiste nella decisione, presa a maggioranza di un terzo, circa l’opportunità di rifare la facciata.

 

• Conferimento dell’incarico di redazione del computo volumetrico estimativo. In genere, a redigere il computo è il progettista che sovrintenderà successivamente agli interventi. Ad ogni modo, si tratta di un passaggio importante in quanto il computo è il documento che riporta tutti gli interventi fattibili e i relativi costi.

 

• Approvazione del computo volumetrico estimativo. Il computo viene portato in assemblea, dove verrà approvato in toto, rigettato o modificato. La modifica altro non è che la “semplice” selezione dei lavori da realizzare, tra quelli elencati nel computo stesso. Tale decisione viene presa dall’assemblea di concerto con il tecnico.

 

• Selezione del progettista e dell’impresa edile che andrà a realizzare i lavori. Come già anticipato, chi redige il computo e il progettista sono spesso la stessa persona. Per il resto, si tratta di una fase cruciale, quella durante la quale la maggior parte dei buoni propositi si arenano. Scegliere l’impresa edile, infatti, vuol dire stabilire il prezzo dell’opera, dal momento che la selezione avviene preventivo alla mano.

 

• Conferimento dell’incarico. Si procede, infine, con il conferimento ufficiale dell’incarico, previa raccolta fondi.

 

Tutti questi passaggi, ovviamente, vanno svolti in assemblea. L’iter non può andare avanti se l’assemblea, in maggioranza, non approva l’ordine del giorno.

 

Rifacimento facciata condominio: aspetti legali

 

Secondo l’immaginario collettivo, le assemblee condominiali sono spesso turbolente. La realtà è molto vicina a questo pregiudizio, soprattutto quando i condomini sono numerosi. Eppure, la legge parla chiaro. La questione è regolamentata in modo stringente. A tal proposito, occorre fare chiarezza circa due aspetti.

 

Chi paga?

 

La risposta è molto semplice: tutti. Una volta che l’assemblea ha deliberato una spesa, se l’oggetto di tale spesa è un bene comune (e la facciata lo è senza dubbio) allora tutti i condomini sono chiamati a contribuire.

 

La domanda che funge da corollario però è… Quanto? Diversamente da quanto si possa pensare, le quote non sono uguali. La spesa non viene divisa equamente. In verità, la quota viene composta in base ai cosiddetti millesimi. Ciascuno, dipendentemente dalle caratteristiche della sue abitazione, possiede un certo numero di millesimi (la cui somma deve fare ovviamente 1000).

 

Per determinare la quota si moltiplica la spesa totale per i millesimi normalizzati a uno. Se per esempio la spesa è 100.000 euro, e un inquilino possiede 50 millesimi, dovrà pagare 5.000 euro (100.000 x 0,050).

 

Ovviamente, dovrete pagare anche se non siete d’accordo con quanto ha deciso l’assemblea o se (ed è ancora peggio) avete disertato tutte le sedute. In caso contrario, i condomini possono rifarsi sulle vostre proprietà secondo i termini e le modalità definite dalla legge.

 

Qual è la maggioranza?

 

La questione è complessa, ed è fonte di aspre polemiche tra i condomini, soprattutto quando non vi è concordia circa le decisioni da prendere. Inoltre, la normativa si presta al fraintendimento, se a interpretarla non è un esperto.

 

Di norma, qualsiasi decisione che comporta una spesa economica per ristrutturazioni “pesante” necessita di una maggioranza di metà più uno. Le decisioni che comportano spese per ristrutturazioni “leggere” necessitano invece di una maggioranza di un terzo più uno. Si tratta quindi di capire a quale categoria appartenga il rifacimento facciata.

 

In teoria, i lavori sulle facciate di tipo restaurativo rientrano nella categoria “manutenzione ordinaria”, quindi in teoria il rifacimento richiederebbe la maggioranza più debole. Nella pratica, dal momento che si parla di un condominio, e le spese sono per loro natura elevatissime, questo intervento è considerato di “notevole entità”. Dunque, in questo caso è necessaria la maggioranza di metà più uno.