Quali permessi per ristrutturare casa? E’ una domanda che si pongono tutti coloro che intendono apportare dei cambiamenti più o meno radicali alla propria abitazione. E’ anche una domanda più che legittima, dal momento che la questione ha i suoi elementi di complessità e il rischio di commettere errori è alto.
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza sull’argomento, presentando tutti gli scenari che possono verificarsi quando si ristruttura un edificio.
Il permesso per ristrutturare
Prima di elencare e descrivere i permessi è bene fare due precisazioni. La prima riguarda i casi in cui non è necessario un permesso. Sono più numerosi di quanto si possa pensare. D’altronde il legislatore negli ultimi dieci anni si è imposto l’obiettivo di semplificare le pratiche edilizie, di fatto svincolando alcuni interventi dagli obblighi burocratici. Anzi, è stata persino creata ad hoc una categoria per identificare gli interventi che non necessitano di permesso: edilizia libera.
Fanno parte dell’edilizia libera tutti quei lavori che non coinvolgono la planimetria, la volumetria e gli elementi strutturali. A conti fatti, si tratta della maggior parte degli interventi a disposizione di chi vuole ristrutturare casa. Nella categoria sono compresi, per esempio, gli interventi sulle finiture come la sostituzione del pavimento e dei rivestimenti murari. Sono compresi anche i rifacimenti degli impianti, a patto che non venga modificato il disegno originario.
La seconda precisazione riguarda lo stesso concetto di “permessi per ristrutturare casa”. Ebbene, parlare di “permessi” è nella maggior parte dei casi improprio. Si tratta, in realtà, di titoli abilitativi. Anche perché per due titoli su tre non è necessario che gli uffici preposti si esprimano, ma si riducono a comunicazioni più o meno asseverate da parte del committente.
La CILA
CILA sta per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. E’, appunto, una comunicazione e non un permesso vero e proprio. Essa va inoltrata ogni qualvolta si realizzano lavori di manutenzione che causano modifiche della planimetria. Gli esempi sono tantissimi, sebbene nella maggior parte dei casi la CILA entri in campo in occasione dell’abbattimento di un muro interno o di un tramezzo, magari per ampliare una stanza, per accorpare due stanze o per creare un open space. In particolare l’open space sta incontrando l’apprezzamento di molti proprietari di casa, in quanto è simbolo di un approccio moderno alla gestione degli spazi.
La CILA è una pratica burocratica non molto complicata da sbrigare. Come già anticipato, non è vincolata al parere dell’ente. Ovviamente deve essere redatta secondo norma e da un tecnico abilitato. Si tratta pur sempre di una comunicazione asseverata, e in quanto tale deve essere corredata di relazione tecnica e progetto. A fare fede, in sostituzione del parere della pubblica amministrazione, è appunto la “parola” del tecnico.
Quando costa una CILA? C’è da dire che ciascun comune fa storia a sé e può decidere più o meno liberamente i costi. Ovviamente, a questi va aggiunta la parcella del tecnico, che gioca un ruolo decisivo e fondamentale nell’invio di una CILA. Provando a fare una media, si può affermare che, parcella compresa, il costo per una CILA si aggiri sui 500-800 euro.
La SCIA
SCIA sta per Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Il meccanismo che sta alla base è identico alla CILA. Si tratta, infatti, di un titolo abilitativo e non di un permesso in senso stretto. Tuttavia, è molto più complicato da redigere e più costoso rispetto alla semplice CILA. D’altronde, è riservato agli interventi di ristrutturazione vera e propria, quindi a “lavori” pesanti.
Nello specifico, occorre inoltrare la SCIA quando gli interventi coinvolgono le parti strutturali. Per parti strutturali si intendono i pilastri, i muri portanti, il tetto (quando gli interventi non si limitano al rifacimento della copertura). Anche gli impianti sono elementi strutturali. Tuttavia, in quest’ultimo caso, non è necessario alcun permesso, a patto che si tratti veramente di rifacimento e non si stravolga il disegno originario.
Rispetto alla CILA, la SCIA presenta due particolarità. La prima consiste nella necessità di inserire informazioni più specifiche, tra cui quelle che riguardano l’impatto degli interventi sulla stabilità. La seconda consiste nell’obbligo di far seguire agli interventi una comunicazione di fine lavori e un collaudo statico.
Quanto costa la SCIA? I prezzi sono ben più alti della CILA. Tuttavia, anche in questo caso le singole amministrazioni locali godono di un ampio margine di discrezione. Volendo offrire una cifra indicativa, si potrebbe affermare che una SCIA, parcella compresa, imponga una spesa di 800-1500 euro. Un esborso non indifferente ma, purtroppo, necessario.
Il Permesso di Costruire
Tra i permessi per ristrutturare casa, il Permesso di Costruire è l’unico che può essere definito tale in senso stretto. E’ un permesso vero e proprio, vincolato al parere dell’ente. Non è una semplice comunicazione. Senza il via libera degli enti preposti, non è possibile nemmeno iniziare i lavori. Per giunta, il Permesso di Costruire è regolato dal concetto del silenzio-diniego. Se l’ente non si esprime, il permesso viene considerato come rigettato. Ovviamente, è possibile sollecitare l’ente con cadenza regolare e prorogare la richiesta oltre la scadenza temporale.
Il Permesso di Costruire è necessario se gli interventi modificano la volumetria. Per esempio, quando si vuole edificare una parte del giardino, quando si vuole chiudere una veranda etc. E’ necessario anche quando si modifica la destinazione d’uso di un immobile, magari per trasformare un capannone in un’abitazione.
Quanto costa il Permesso di Costruire? Il costo, parcella compresa, è piuttosto variabile. Dipende, infatti, dalla cubatura che si intende aggiungere. Ovviamente, se l’intervento riguarda un cambio di destinazione in assenso di lavori, il costo è molto più basso. Si parla, comunque, di qualche migliaio di euro.
Come abbiamo visto, la questione dei permessi per ristrutturare casa è abbastanza complicata. Il rischio di sbagliare, anche per un tecnico specializzato, è piuttosto alto. Dunque, per evitare di incorrere in spiacevoli sanzioni, è bene giocare d’anticipo e rivolgersi allo Sportello Unico per l’Edilizia del comune in cui è situato l’immobile. Questo è ovviamente un compito che spetta al tecnico incaricato, ma è bene sollecitare tale azione. D’altronde, la responsabilità civile e penale degli errori è anche e soprattutto del proprietario di casa.