ristrutturare casa in un centro storico richiede attenzioni particolari.

Ristrutturare casa in centro storico: come fare

Ristrutturare casa in centro storico è una eventualità che capita abbastanza di frequente. Infatti, in Italia è elevata la percentuale di urbanizzazione, sicché buona parte del patrimonio edilizio è sito nelle città. Di questo, una porzione rilevante è situato a sua volta nei centri storici.

 

 

La questione è spinosa, dal momento che gli immobili situati nei centri storici potrebbero essere soggetti a vincoli, con tutto ciò che ne consegue in termini di permessi e autorizzazioni. La questione si complica anche dal punto di vista edilizio, anche se non sempre, poiché immobili di questo tipo potrebbero avere un valore storico. Ecco, quindi, che si intrecciano le esigenze di comfort con la necessità di intervenire “in punta di piedi” lato estetico.

Nell’articolo che segue parleremo di questi e altri aspetti, proponendo alcuni interventi che possono fare a caso di chi intende ristrutturare casa in centro storico.

 

Le opportunità e le difficoltà di ristrutturare casa in centro storico

Alle difficoltà di ristrutturare casa in un centro storico abbiamo accennato nell’introduzione. Le difficoltà sono di due tipi. Il primo consiste nella normativa, che è spesso e volentieri stringente quando si parla di ristrutturare casa nel centro storico. Per alcuni interventi sono necessari ulteriori autorizzazioni, altri interventi sono invece assolutamente vietati.

La seconda tipologia di difficoltà è prettamente edile. Molte case in centro sono antiche, dunque sono molto caratterizzate dal punto di vista architettonico. Alcuni interventi, posto che vengano concessi, rischiano di compromettere il valore artistico dell’immobile. Dunque, è un elemento in più da prendere in considerazione.

Certo, si segnalano anche opportunità, quando si parla di ristrutturare casa in centro storico. I prezzi infatti sono molto più elevati, sia dei canoni di affitto sia per l’acquisto. Ne consegue che la redditività degli interventi è superiore. Dunque, nella maggior parte dei casi, anche se la spesa iniziale è ingente, conviene ristrutturare casa in centro storico.

 

La normativa per ristrutturare casa in centro storico

La normativa non è solo stringente, ma complessa. Oltre alla solita pletora di permessi, ovvero CILA, SCIA e Permesso di Costruire, il proprietario dell’immobile sito in centro storico deve affrontare la spinosa questione dei vincoli. Il vincolo più diffuso in assoluto, e che riguarda davvero tanti immobili, è il vincolo paesaggistico. Per semplificare, si può affermare che tale vincolo regoli gli interventi esterni, quelli in grado di modificare il “paesaggio” della città, la sua skyline.

Le autorizzazioni, a seconda dell’invasività degli interventi, possono essere ordinarie o semplificate. Nel primo caso, possono passare anche cinque o sei mesi prima di ottenere il permesso. Nel secondo caso, vige la regola del silenzio-assenso, quindi è possibile agire dopo due mesi. La norma disciplina quasi intervento per intervento, dunque il consiglio è di approvvigionarsi alla fonte e verificare in quale categoria rientrano gli interventi che si ha intenzione di realizzare.

Ad ogni modo, le normative di riferimento, per chi volesse approfondire, sono le seguenti:

  • Articoli 134, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 143 e 156 del Codice Civile, per capire quali siano gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico.
  • Decreto Legislativo n. 42 del 2003, detto anche Codice dei Beni Culturali.
  • Testo Unico per l’Edilizia, per la disciplina delle autorizzazioni e dei permessi. 

 

Casa antica o moderna? Due approcci differenti

Prima di suggerire degli interventi è bene fare una precisazione. In base a come si presenta l’abitazione, e alla sua storia, è necessario adottare due approcci differenti.

Se l’immobile è antico, e ha un certo valore storico, è bene tenere conto della sua peculiarità artistica e architettonica, dunque cercare di intervenire il meno possibile lato estetico, o di farlo seguendo un’idea ben precisa.

Se l’immobile è moderno, si può agire come sempre, con l’unica differenza che, in questo caso, vincoli permessi e autorizzazioni sono più stringenti di quanto ci si aspetterebbe.

 

Ristrutturare casa in centro storico: alcune proposte

Di seguito, alcuni interventi che potrebbero essere realizzati per valorizzare gli immobili dei centri storici.

 

  • Cappotto termico. E’ un intervento finalizzato all’efficientamento energetico. Stante la normativa, può essere realizzato solo internamente all’abitazione, sebbene questo comporti una piccola riduzione della superficie calpestabile.

 

  • Consolidamento pilastri e solai. Sono interventi spesso necessari, soprattutto quando l’immobile è antico, magari scarsamente ristrutturato e costruito in un periodo in cui la normativa antisismica era solo abbozzata o addirittura inesistenza.

 

  • Rinnovo della finiture. E’ un intervento molto particolare, soprattutto se le finiture sono esterne (a causa dei vincoli) ma anche se sono interne (per il rischio di compromettere il valore artistico).

 

  • Creazione open space. E’ una esigenza che può emergere, anche perché se l’immobile è antico, la gestione degli spazi risponde a canoni passati, oggi fuori moda.

 

  • Rifacimento impianti. Anche questo è un intervento causato dall’usura del tempo, ma anche dal fatto che, oggi, l’impiantistica è ben altra cosa rispetto a qualche decennio fa, dunque urge un ammodernamento.

 

Un centro storico con case recentemente ristrutturate.

 

Quanto costa ristrutturare casa in centro storico?

Quanto costano questi interventi? Ovviamente i prezzi variano non solo in base alle esigenze dell’impresa, ma anche e soprattutto al tipo di intervento. Spesso, a incidere sono anche i materiali e persino l’idea di design che c’è dietro (se ce n’è una).

Tuttavia, questo è ovvio, gli interventi che costano di più sono quelli che riguardano la struttura, come il consolidamento. Anche l’installazione del cappotto termico, vista l’area coperta, è piuttosto costosa. Di contro, sempre se non si indugia nelle dinamiche del design, le finiture impongono una spesa più che sopportabile.

ll consiglio è di muoversi su due fronti. Uno, richiedere le agevolazioni fiscali, che di questi tempi sono parecchio allettanti, specie se riguardano interventi finalizzati all’efficientamento energetico. Due, richiedere e confrontare più preventivi possibili, in modo da ottimizzare le spese e individuare la soluzione migliore in termini di rapporto qualità prezzo.